Chào cả nhà UB mình!
Các AE làm TD có ai từng gặp qua t/h này không:
1 lô đất theo giá TT khoảng 5T (đã có người trả giá nhưng chưa đồng ý mua), chủ TS cũng đồng ý bán giá đó!
Nhưng nghe nói là vướng quy hoạch mất 1 phần đất nên người mua không mua nữa!
Vậy mà lô đất đó bán được cho 1 Cty X với giá gần 20 T (gần gấp 4 lần giá TT), có HĐ MB được công chứng đầy đủ nhe!
Cty X đó đem lô đất đó và HĐMB đã CC đó lại NH mình xin vay tối đa TS để đầu tư dự án cao cấp (theo mình đánh giá rất không khả thi)
Cty X đó là CTy TNHH được thành lập từ 1 CTY CP ABC là k/h VIP bên NH mình! (ban lãnh đạo CTy X là những người chủ chốt của Cty CP ABC )
Các bạn góp ý cho mình với
Thanks nhiều lắm
Chuyện rất đơn giản, công ty X có BĐS mua với giá 100 tỷ đi nữa mình vẫn phải định giá theo thị trường có tính đến các yếu tố khác (lợi và bất lợi). (Thậm chí thấp hơn giá thị trường bao nhiều%)
Chuyện rất đơn giản, công ty X có BĐS mua với giá 100 tỷ đi nữa mình vẫn phải định giá theo thị trường có tính đến các yếu tố khác (lợi và bất lợi). (Thậm chí thấp hơn giá thị trường bao nhiều%). Ai cũng nói mua với giá cao thế để vay nhiều thì sướng quá :-h
Bạn cứ để bên ĐGTS ngân hàng bạn đi định giá thôi , nếu đúng trị giá cao thì cho vay cao không thì cứ theo quy định mà làm thôi . HĐCC cũng không tin được mà.
vớ vẩn, cái giá trị hợp đồng công chứng ấy chả có ý nghĩa j cả, khách hàng của mình mua nhà toàn để giá trị ấy rất thấp để ko phải đóng phí cao, nên bao giờ mình cũng yêu cầu bổ sung thêm phụ lục hợp đồng công chứng đúng giá trị thị trường theo như phương án vay vốn (cái này phòng công chứng nào nó cũng có mẫu nha). còn giá trị cho vay phải dựa trên giá trị thị trường và giá theo khung nhà nước x với hệ số K tùy từng địa bàn và khu vực. làm hồ sơ tín dụng bh phải cẩn thận, ko phải vì vip mà làm vớ vẩn đi tù như chơi chứ chả đùa
Gửi bạn!
Mình là thẩm định kiêm luôn thẩm định TS của CN đó!
Chuyện về TS đó mình biết và biết rõ giá TT khu đó!
Hôm làm báo cáo định giá gửi cho sếp, sếp rất không vui nhưng không nói gì!
Hjx
Hợp đồng công chứng bạn xem có phải là bản chính không? Xem hợp đồng có thấy dấu hiệu giả mạo mộc dấu không? (tốt nhất là nhờ người có chuyên môn xem hộ)
Nếu đó là bản chính, ổn hết thì xác định đối tượng bán đất là ai mà bán 1 đàng, ghi giá 1 nẻo? Quan trọng là bên bán đất có dây mơ rễ má gì đó với công ty ABC ko ;))
Nếu 2 điều trên vẫn ok hết, mà giá thị trường đúng như bạn nói, cùng với phương án vay vốn không an toàn, thì làm ơn từ chối dự án này dù sếp có không thích hay ghét đi nữa. Làm tín dụng mà cả nể thì vào tù như chơi đó <)
Theo mình, gặp trường hợp như trên, bạn cần đánh giá 1 số điểm như sau:
Tại sao Cty đó lại chấp nhận mua BĐS đó với một mức giá không phù hợp với thực tế thị trường như vậy?
Mặc dù có hợp đồng công chứng, tuy nhiên thực tế có hoạt động mua bán thực hay không? (người mua có thanh toán tiền cho người bán hay không)
Liệu có mối quan hệ mật thiết giữa bên bán tài sản và bên mua?
Tại sao công ty ABC đó không trực tiếp thực hiện hoạt động đầu tư mà phải đầu tư thông qua công ty con?
Khách hàng ABC đó của bên bạn có thực sự còn VIP nữa hay không? Mục tiêu vay tiền đầu tư dự án của họ liệu có phải thực chất hay không?
Do thực còn thiếu nhiều thông tin nên mình không thể đưa ra đánh giá với khách hàng của bạn. Tuy nhiên, về mặt cá nhân thì mình nghĩ có thể khách hàng ABC cũng đang gặp nhiều khó khăn về mặt tài chính, họ thành lập 1 công ty con và để công ty đó vay vốn với 1 số tiền bằng một tài sản đảm bảo có giá trị thấp hơn để trong trường hợp phá sản thì cũng không ảnh hưởng gì nhiều đến hoạt động của công ty mẹ. Mục tiêu đầu tư của họ có thể là một hình thức lấy vốn dài hạn bổ sung nhu cầu ngắn hạn hoặc cơ cấu lại tài chính của công ty ACB. Việc làm của họ chắc chắn cũng đã phải hỏi qua ý kiến của các lãnh đạo bên Ngân hàng bạn do đó việc lãnh đạo khi bạn xử lý như vậy không hài lòng là đương nhiên.
Với kinh nghiệm của mình, với trường hợp như thế này, mình khuyên bạn đúng 2 câu “làm đúng quy trình nội bộ” và không phải nể nang bố con nhà thằng nào hết".
Hợp đồng công chứng mua bán thì thích ghi giá bao nhiêu chả được hả bạn. Người ta hay ghi giá thấp xuống để giảm phí công chứng. Còn trong trường hợp này người mua đã chủ ý đẩy giá lên cao để lòe ngân hàng rồi. Việc định giá cứ xác định trên giá trị giao dịch xung quanh đấy cho nó khách quan, còn khách hàng mua bao nhiêu thì kệ người ta chứ
HĐ mua bán không thể hiện gì cả bạn ạ, bạn gửi định giá TSĐB, xem giá trị là bao nhiêu và hợp lý chưa, bạn cũng nên lưu ý là giá trị càng cao thì tính thanh khoản của TSĐB càng thấp. Theo mình thì bạn nên thẩm định kỹ phương án kinh doanh, định giá TSĐB, vì ban lãnh đạo đều là KH VIP của bên bạn, nếu có năng lực thì ok.
Mình cũng chưa xác định được nguyên nhân tại sao CTY X lại chấp nhận mua TS đó với giá như vậy nữa. Có thể là ban lãnh đạo CTy và chủ TS đạp giò nhau để ghi HĐMB giá cao
Thực tế có mua bán, có giao tiền
Cty ABC là 1 cty làm dịch vụ y tế, bệnh viện (CTCP Bệnh Viện ABC), còn Cty X mới được thành lập năm 2012.
Cty ABC là k/h VIP bên NH mình, dư nợ # 30 T, chuyển tiền, chi lương toàn bộ nv đều qua NH mình. Đóng lãi tốt, đầy đủ.
Cty X (thực chất là cty con của ABC) đầu tư dự án XD khu vui chơi, giải trí cafe cao cấp .
Theo thẩm định của mình thấy không hiệu quả!
mình thấy chủ topic nhận hết đc các rủi ro của KH này thì đưa hết vào báo cáo và…chốt ý kiến của mình (không đồng ý), còn đồng ý cho vay hay không là việc của Lãnh đạo. Còn nếu ko có ý kiến gì trong tờ trình thì mới…chết bạn à,kkk
Ý kiến đóng góp của các uber đều rất hay! Chủ đề đáng theo dõi.
Mình thì cũng mới vào nghề thôi và thấy càng làm càng…sợ :)) Càng ngày càng cảm giác không “cứng” thì chết lúc quái nào cũng chẳng biết…
Trong trường hợp này mình thấy bạn thử tiếp xúc thật kỹ, thẩm định thêm về khách hàng, hỏi thêm về dự án, có thể từ đó mình sẽ nhận ra được cái uẩn khúc trong này…Cũng có thể là họ lập dự án chưa tốt, chưa đánh giá được hết nên bạn nhìn không khả thi chẳng hạn
Còn mình nghĩ gì thì gì tài sản đảm bảo rất quan trọng. Nó chính là tiền của Ngân hàng mình. Mình bỏ tiền cho nó vay, nó để tài sản để đảm bảo cho mình. Nếu mà mình cầm cái đồ rác rưởi thì chẳng phải tự vứt tiền đi hay sao…
Mà mình để nó lừa thì chắc nó chửi là đồ ngu lắm đấy nhỉ…
Tự dưng viết đến đây, thấy kỳ lạ. Sao nó cung cấp cho bạn hồ sơ đầy đủ thế…không để bạn định giá, tham khảo, mà có tất cả hợp đồng mua bán, được công chứng rồi mang lên Ngân hàng để ngân hàng biết cái giá, khỏi thẩm định…Nghe có vẻ tốt quá nhỉ ^^
Hóng tin bạn nhé, có gì mới comment lại cho ae biết, học hỏi
Không nên cho vay trong trường hợp này. Lý do thì đã rõ và có nhiều bạn đóng góp ở trên. Còn việc từ chối sao cho khéo để đỡ khó cho bạn sau đây thì bạn phải suy nghĩ thêm.
Trong trường hợp này theo mình làm theo đúng quy định của ngân hàng bạn, định đúng giá thị trường và cho vay đúng tỷ lệ của ngân hàng bạn quy định.
Còn hợp đồng mua bán công chứng thi không có ý nghĩa gì vì hợp đồng công chứng chỉ để chứng nhận việc làm đó xảy ra là có thất chứng công chứng viên đâu quy định giá mà giá là do 2 ben thỏa thuận và thống nhất đồng thời chịu trách nhiệm với giá trị mình đưa ra.
Ngân hàng thật sự giống như một cái tiệm cầm đồ, nếu thật sự giá trị của món hàng được cầm chỉ là 10 đồng, còn người định giá tài sản là 100 đồng thì phải xem xét tính rủi ro khi bạn nhận cầm đồ. Mình chỉ muốn chia sẻ đơn giản như vậy thôi. VIP hay không VIP không quan trọng, quan trọng là mình làm đúng với chính mình bạn ah.
