Chuyện như sau:
Trong HĐTC cũ của mình là thế chấp qsd đất và qsh nhà ở, trong thẻ đỏ thì ko có vẽ nhà lên trên đấy. Nhưng lúc làm HĐTC thì có giấy chứng nhận nhà ở của chính quyền địa phương. HĐTC được soạn vào năm 2009.
Sau này khi định giá lại tài sản (12/2012), các anh chị đi trước bảo là nâng giá đất lên, bỏ cái nhà ra, nhưng giá trị tổng TS vẫn ko đổi. Vậy ok, mình làm theo như lời các anh chị.
Món vay vậy là ok, giải ngân khi tháng 12 rồi.
Nhưng giờ mình bị nhắc vì chưa làm phụ lục HĐTC, theo đại ý của chị bên rủi ro là: thế chấp cả nhà và đất, nhưng chỉ định giá đất thôi thì như vậy là sai (rồi bla bla tính pháp lý j j đấy mình ko hiểu rõ lắm…), rồi bắt mình phải làm phụ lục HĐTC có công chứng của chính quyền. Và còn nói thêm, nếu sau này có rủi ro phải xử lý tài sản thì có thể thua kiện…
Vậy theo các bạn mình có nhất thiết làm ko, vì mình thấy nó có vẻ vô lý: thế chấp cả 2 nhưng định giá chỉ 1 thôi vẫn đúng chứ. Còn nữa, đây là khách hàng khá khó tính, nếu đem tới bảo ký phụ lục HĐTC rồi phải công chứng, chắc KH này bực lên ko quan hệ với NH mình nữa (KH này mình đang cố lôi kéo từ NH khác về).
Vậy ai có kinh nghiệm tư vấn mình với.
Thanks nhá 
Bạn có thể đọc kỹ lại hợp đồng và nêu rõ thêm thông tin:
- Việc định giá lại vào 12/2012 nhằm mục đích gì: Để NH biết là TS vẫn đủ đảm bảo khoản vay, hay để làm căn cứ cho hợp đồng thế chấp.
- Các điều khoản về TSTC và giá trị TSTC trong HDTC cũ được quy định như thế nào? Văn bản định giá mới 12/2012 có ảnh hưởng gì tới các điều khoản của HDTC năm 2009 không.
Vì hợp đồng thế chấp của từng NH theo mẫu khác nhau nên bạn có thể nêu rõ để anh chị em tư vấn chính xác hơn.
Việc định giá lại TS vào 12/2012 để xem tài sản còn đủ khả năng đảm bảo cho khoản vay hay ko.
HDTC cũ ghi như thế này: (Mình xin gạch từng ý)
- Tài sản thế chấp: QSD đất & QSH nhà ở tại…
- Giấy tờ chứng nhận: QSD đất… Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở…
- Tổng giá trị TS là: Bằng số… Bằng chữ… Việc định giá dc ghi trong biên bản định giá tài sản… Các biên bản định giá lại và phụ lục là ko thể tách rời…
Theo mình thì: Việc định giá lại tài sản ko ảnh hưởng gì đến HDTC cũ vì Tài sản thế chấp vẫn bao gồm nhà và đất, nhưng giờ chỉ định giá đất thôi.
Đặt ra trường hợp khác: Nếu 1 hồ sơ mới, mà trong thẻ đỏ bao gồm cả nhà và đất, nhưng khi đi thẩm định ta thấy nhà ko thể định giá có giá trị thì ta chỉ định giá đất thôi, nhưng HĐTC vẫn thế chấp cả nhà và đất.
Như vậy nếu làm Sửa đổi bổ sung HDTC thì trường hợp này hơi vô lý.
Mình suy nghĩ vậy đúng ko nhỉ
Theo tôi thì thông thường biên bản định giá chỉ dùng để xác định hạn mức cho vay chứ không sử dụng khi xử lý tài sản do vậy bạn không cần thiết phải làm phụ lục.
Nên làm. Kể cả chỉ định giá đất, lúc thế chấp vẫn yêu cầu khách hàng phải đồng ý phải đưa tài sản trên đất vào.
Thế theo mình tốt nhất là làm 1 cái biên bản định giá mới định giá cả nhà và đất, giá trị có thể cân đối cho giống với văn bản cũ vậy.
Tài sản bao gồm cả đất và nhà mà giờ ký phụ lục HĐTC theo BB định giá, ko nhận thế chấp nhà thì lúc xử lý tài sản có thể có nhiều rắc rối đó.
Tốt nhất là bạn nên hỏi lại phòng Quản lý rủi ro xem căn cứ vào văn bản pháp lý nào, còn quan điểm cá nhân mình cũng nghĩ như bạn, ký lại phụ lục để làm gì?
Nếu như bạn nói là làm theo anh chị đi trước bảo bỏ nhà ra chỉ nhận đất thôi thì đương nhiên là phải ký PLHĐ rồi. Tuy nhiên, nếu mà bạn ko nhận nhà thì khi xảy ra rủi ro sẽ rất khó xử lý tài sản vì mình nhận đất nhưng tài sản trên đất thì ko được nhận, người ta cứ ì ra ở trên đấy, thì bạn làm sao mà bán được đất.
Chắc bạn đang làm để lách quy định đổi sổ hồng đúng ko?
theo quy định khi nhận tài sản thế chấp thì chỉ ngân hàng nhận tài sản của khách hàng khi được nhà nước công nhận đối với nhà đất; do đó ngân hàng thì căn cứ diện tích đất và nhà ở đã được công nhận trên giấy đỏ/ giấy hồng để định giá tài sản, nếu giấy đỏ không có mô tả nhà trên đó thì không được công nhận quyền sở hữu nhà nếu ngân hàng định giá nhà luôn thì phần thiệt hại sẽ về phía ngân hàng.
Luật đất đai sửa đổi nhiều lần nên có một thời gian chính quyền chỉ cấp giấy đỏ (đất) và cấp thêm một giấy chứng nhận nhà ở riêng nữa (một số nơi; hình như là năm 2004, 2005 gì đó mình không nhớ rõ), do đó cũng là căn cứ pháp lý để ngân hàng nhận làm TSĐB,để tránh thiệt hại ngân hàng trong trường hợp nêu trên: giả sử giấy đất (giấy đỏ) thế chấp ngân hàng này rồi khách hàng nói là chưa chứng nhận nhà thực chất là có giấy nhà riêng rồi thế chất nhà ở ngân hàng khác thì khi quá hạn rao bán tài sản khó xử lý và nhiêu khê, do đó hiện nay tất cả trong hợp đồng thế chấp đều ghi điều khoản là khách hàng tự nguyện thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất chiếu theo giấy đất số…
Bạn định giá lại tài sản thay đổi nội dung thế chấp thì nhất thiết phải làm phụ lục hợp đồng, khách hàng khó tính, bạn lựa lời mà nói, bạn phải nghĩ tới rủi ro cho ngân hàng chứ, khi có chuyện gì rủi ro thì bạn là người tự làm khó mình đấy.
Thân chào.
Theo mình, Chị bên QLRR nói vậy là đúng rồi.
-
Thứ nhất: QSDĐ và Tài sản trên đất là 2 khái niệm riêng biệt, có thể coi là 2 loại tài sản khác nhau.
-
Bạn chỉ nhận thế chấp QSDĐ, khi xử lý thì chỉ xử lý được QSDĐ. Trường hợp này gặp nhiều rồi, TS trên đất là nhà xưởng thường được làm bằng nhà tiền chế, có thể di dời dễ dàng. Khi đó, tổng giá trị tài sản sẽ bị giảm có thể không đủ đảm bảo cho khoản vay hiện tại.
-
Khách hàng có thể đem TS trên đất là công trình đó đi vay một món khác tại một TCTD khác thì vẫn được. Khi đó cần xử lý sẽ phát sinh tranh chấp phiền phức giữa các bên.
-
Giả xử khách hàng buồn buồn cho đập căn nhà ra (để xây lại trong khi chưa kịp xây chẳng hạn), lúc đó bạn sẽ làm gì nhỉ?
Mình nói lại là thế chấp vẫn thế chấp cả đất và nhà nhé. Ko hề có chuyện nhận thế chấp đất mà ko thế chấp nhà.
Chỉ có điều trước đây tổng tài sản định giá trong Biên bản định giá bằng giá trị đất + giá trị nhà.
Còn bây giờ biên bản định giá mình cho giá nhà = 0, còn lại nâng giá trị đất lên cho bằng tổng tài sản trước đây (để khỏi phải làm phụ lục HĐTC cho tiện :D)
Thế theo các bạn có cần phải làm phụ lục khi Thế chấp vẫn cả nhà và đất, trong khi định giá chỉ định giá đất. Đây là ý mình muốn hỏi.
Thường thì trong hợp đồng thế chấp bên mình thường có câu, qua công chứng rồi nhá, giá trị tài sản căn cứ vào biên bản định giá của 2 bên theo từng thời điểm. Nếu như vậy thì bạn không cần ký lại phụ lục, còn nếu không mình nghĩ bạn nên hỏi lại pháp chế. Thân.
Mình nghĩ là ko có trường hợp KH mang tài sản trên đất ra thế chấp cho NH khác được đâu, vì sổ đỏ mình giữ cơ mà.
Nhưng phải ký phụ lục là chuẩn rùi, KH khó tính cũng phải làm, kẻo sau này ân hận, ông bà ấy cứ ngồi lỳ trong nhà thì đố ai dám vào mua đất, he he ;))
cái này còn tùy, xem xét lại tư cách người đi vay đi, khách hàng có thiện chí trả nợ ko thời gian vay dài ko, nguồn thu nhập hiện nay và trong tương lai có ổn định ko hay dễ bị tác động bởi nhiêu yếu tố khách quan khó kiểm soát. Nếu họ có thiện chí trả nợ nguồn thu nhập ổn thì ko phải quá bận tâm, chỉ bận tâm khi KH có vấn đề về tư cách và thiện chí trả nợ thôi
TheoKhông rõ lắm yêu cầu về quản lý rủi ro của NH bạn ntn? Nhưng trường hợp HĐCC đã là thế chấp QSDD và TSGLVD thì trong hợp đồng đã thừa nhận ngôi nhà trên đất là thuộc về phần TSTC rồi.Còn biên bản định giá chỉ là yếu tố giúp CCV xác định giá trị TSTC mà thôi, chứ không có tác dụng trong vấn đề thanh lý tài sản của NH khi có phát sinh tranh chấp. Đây là ý kiến của mình, không biết có cao nhân nào có ý kiến mới không? Hóng thánh =))
Mình không hiểu có giấy tờ pháp lý hợp lệ, vây tại sao trong biên bản định giá lại không định giá nhà nữa ?
Theo mình nghĩ thì làm phụ lục HĐTC khi: 1/ giá trị TSTC thay đổi hoặc 2/ mức đảm bảo của TSTC thay đổi. Nên trong trường hợp này ko cần phải lập phụ phục. Lý do: 1/ TSTC vẫn là QSD đất & QSH nhà ở; 2/ giá trị TSTC vẫn ko đổi. Mình đồng ý với bạn tuantd1989 nói ở trên. Vi mình thấy CCV cũng đâu có giữ lại biên bản định giá đâu, chỉ xem tổng giá trị TSTC là bao nhiêu thôi. Mong các anh chị nhiều kinh nghiệm chỉ giáo !
chuyện của bạn như nào ấy. KH đã có quan hệ từ 2009, sau đó hình như đi NH khác rồi bạn đang lôi kéo về …
Khi định giá tài sản thì ko có lý nào lại đi bỏ ngôi nhà =0 đ mà đi tăng giá đất để được nguyên giá trị như cũ ( cái này gây ra sự thay đổi của giá trị từng thành phần trong HĐTC và phải lập phụ lục thôi).
Biên bản định giá sinh ra là để đi kèm HĐ thế chấp tài sản cơ mà ( là 1 phần trong HĐTC) “việc định giá tài sản được ghi trong biên bản định giá xxxx, ngày x tháng y năm z, là 1 bộ phận ko thể tách rời của HĐTC”, sao ko có sự đồng nhất.
Mà theo mình nghĩ đã ko đưa vào đã sai rồi chứ lại còn đưa vào mà quy giá trị là 0 thì nó chả ra sao cả, 1 viên gạch còn có giá trị của nó cơ mà. HS vay vốn thiếu sót mà vẫn đc giải ngân đc rồi mới nhắc làm Phụ lục sau @@
Chuẩn, nội dung quan trọng nhất trên HĐTC và đăng ký GDBĐ
Ngôi nhà đó đã được chính quyền địa phương xác nhận. Vậy khi định giá lại bạn nhất thiết phải định giá lại ngôi nhà. Căn cứ BBDG lần trước, tính tỷ lệ khấu hao. hoặc tính theo xuất vốn đầu tư thời điểm đánh giá. Việc trong biên bản định giá có định giá cả nhà đồng nghĩa với việc khách hàng đồng ý thế chấp cả QSH nhà của họ. Còn trong HDTC đương nhiên là thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất. Có hay không có giáy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì tài sản gắn liền với đất đương nhiên cũng được thế chấp cùng. theo Thông tư 20/BTNMT-BTP năm 2012 thì bìa đỏ cáp mới, mới có QSH nhà, chứ từ trước trên bìa đỏ chỉ ghi trích lục. Không bao gồm quyền sở hữu nhà trên đất, nhưng cơ quan chức năng vẫn tôn trọng thực trạng tài sản.
Ban Nhất thiết phải lập PLHDTC để đảm bảo tính pháp lý cho NH khi có rủi ro xảy ra. Mỗi lần định giá lại TS là một lần làm PLHDTC.