Ca khó mong các Pác chỉ dùm

Nguồn trả nợ là từ nguồn chuyển nhượng QSD đất đang/ sẽ thế chấp của khách hàng, nguồn này đã có gì chắc chắn chưa bạn? Nếu đất không bán được thì nguồn thu thật để trả nợ hàng tháng của khách hàng là gì? (có sản phẩm cho vay đầu tư BĐS trả gốc cuối kì nhưng giai đoạn này chắc các NH đều hạn chế cái này) Nếu thực sự KH có nguồn thu nhưng nguồn thu không chứng minh được thì khách hàng có cơ sở nào khác để hợp lý nguồn thu không (ví dụ Tài sản cho thuê, nguồn thu từ người đồng trả nợ, cửa hàng kinh doanh, DN góp vốn...) Phân tích kĩ đã rồi hãy trao đổi với sếp, bạn sếp thì quan trọng đấy nhưng công việc của sếp, vợ con sếp thì còn quan trọng hơn 😃

Thời buổi bà con chết hàng loạt vì thị trường BĐS đóng băng mà còn vay để đầu tư BĐS thì phiêu quá.

Bạn làm hồ sơ để cho vay thì yếu tố quan trọng nhất là đánh giá được khả năng trả nợ hiện tại của khách hàng chứ không nên chăm chăm vào tài sản đảm bảo.

Với lại, giả sử bây giờ cho vay ngắn hạn và chờ tới lúc bán được nhà (hên thì bán được sớm) để trả nợ gốc vào cuối kỳ thì bạn có đảm bảo được là khách hàng có khả năng đóng lãi hàng tháng cho ngân hàng không? Nếu không đóng lãi được hàng tháng thì khoản nợ sẽ bị chuyển quá hạn trong vài tháng luôn chứ chẳng cần phải chờ đủ 1 năm đâu :)).

Còn giả sử như bây giờ lách để cho vay trung dài hạn (mình giả sử là maximum 15 năm luôn đi) thì chắc chắn là khách hàng phải trả nợ gốc hàng tháng+tiền lãi tối thiểu cho tháng đầu tiên là hơn 8tr+15tr (giả sử lãi suất 1%/tháng). Với mức tiền phải đóng như vậy thì với đồng lương cán bộ sở nông nghiệp chắc chắn không thể nào kham nổi rồi, chỉ có nước là khách hàng có những thu nhập ngoài luồng hoặc những khoản thu nhập không minh bạch (cái này rủi ro lắm).

Bạn cứ trao đổi ý kiến của mình với sếp và trình bày những rủi ro có thể xảy ra, chắc chắn sếp nào cũng không thích bị gánh nợ quá hạn đâu trừ khi là sếp chuẩn bị tư thế để bay đi rồi 🙂

:)). Trường hợp này quá khó rồi, xem xem ông khách này quan hệ với sếp của bạn ra sao...?Bạn làm tín dụng thì bạn cũng phải có quan điểm, chính kiến của mình, sếp đôi khi cả nể khách hàng lắm! Tôi thấy vụ này cái gì nó cũng là tương lai cả mà tương lai thì chẳng biết thế nào. Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, nguồn trả nợ cũng từ vốn vay...Không ổn một chút nào. Một vài năm về trước người ta có thể tự tin cứ mua nhà đất là có lãi, nhưng hiện tại thì không có đâu bạn ơi, bạn không muốn khách hàng và ngân hàng bạn mất vốn đầu tư thì khuyên luôn cái ông khách này thôi đi. Phân tích cho khách thấy rồi báo với sếp nhé! Nếu sếp vẫn nhất quyết cho vay thì có gì đó mờ ám sau vụ này...:)

---

Mà mình hỏi bạn làm ở ngân hàng nào mà thẩm quyền sếp cao nhỉ! Bên mình vay 1 đồng cũng phải trình ban tín dụng, những vỵ thế này chắc chắn là ko đc rồi. Cho vay khách hàng cá nhân dạo này kiếm vụ trên 1 tỷ như bạn đang làm là quá khó, bên mình toàn cho vay vài trăm triệu thôi... :))

Cái này bạn phải trao đổi lại với Khách hàng về việc trả nợ gốc và lãi hàng tháng. Ngân hàng mình áp dụng trả gốc lãi hàng tháng với việc mua đất để ở. Nếu Khách hàng không có thì cũng chào thua và nói thẳng với sếp nhé!
Còn việc vẽ phương án để cho vay được quá dễ nhưng mà nếu thực tế khách hàng không có nguồn trả nợ hàng tháng thì chịu thua đừng có vẽ vời làm gì cho nó mệt và vất rồi ăn nợ quá hạn cái chắc.

Thú thật với các Pác ông KH này vay để làm mấy công trình bên ông ấy (vì ông ấy làm nhà nước và thuộc diện ko đc thành lập doanh nghiệp) vì ko có GPKD nên vay cá nhân với mục đích như vậy. Chứ ông ấy cung ko phải thuộc diện khó thu nợ đâu vì lượng tiền thanh toán và bên em nhiều lắm và cũng mấy lần vay nợ đều trả đấy đủ rồi. Chỉ có điều em sợ cho vay kiểu như vậy tụi kiểm toán hoặc thanh tra NHNN nó làm thì em chít thui. Pác nào có cao kiến gì không giúp em với

Nếu đã nói thế thì không vấn đề gì về việc cho vay. Còn thật ra kiểm toán kiểm tra việc mua đất và có đất thật đồng thời có Hợp đồng công chứng hẳn hoi và khi kiểm toán về kiểm tra nhớ làm việc kỹ với Khách hàng thì Okie hết mà.

Không đơn giản vậy đâu bạn ơi! khi kiểm tra kiểm toán, hoặc nợ quá hạn ... thì ai là người chịu trách nhiệm?

brucehg viết:

Thú thật với các Pác ông KH này vay để làm mấy công trình bên ông ấy (vì ông ấy làm nhà nước và thuộc diện ko đc thành lập doanh nghiệp) vì ko có GPKD nên vay cá nhân với mục đích như vậy. Chứ ông ấy cung ko phải thuộc diện khó thu nợ đâu vì lượng tiền thanh toán và bên em nhiều lắm và cũng mấy lần vay nợ đều trả đấy đủ rồi. Chỉ có điều em sợ cho vay kiểu như vậy tụi kiểm toán hoặc thanh tra NHNN nó làm thì em chít thui. Pác nào có cao kiến gì không giúp em với

Bạn có thể nói rõ là khách hàng vay để thi công xây dựng theo hợp đồng hay là kinh doanh BĐS ko?

Nếu bản thân KH ko đăng ký kinh doanh được thì vẫn có thể nhờ vợ hoặc con đứng tên giấy phép dùm được mà, thủ tục cũng đơn giản thôi. Cố gắng làm sao mà hồ sơ cho vay sát với mục đích sử dụng vốn thực nhất, bạn mà làm theo cái phương án trên kia là sớm bị cắt đầu đó, riêng cái nguồn trả nợ theo đề xuất là dễ bị tóm rồi. :))

brucehg viết:

Thú thật với các Pác ông KH này vay để làm mấy công trình bên ông ấy (vì ông ấy làm nhà nước và thuộc diện ko đc thành lập doanh nghiệp) vì ko có GPKD nên vay cá nhân với mục đích như vậy. Chứ ông ấy cung ko phải thuộc diện khó thu nợ đâu vì lượng tiền thanh toán và bên em nhiều lắm và cũng mấy lần vay nợ đều trả đấy đủ rồi. Chỉ có điều em sợ cho vay kiểu như vậy tụi kiểm toán hoặc thanh tra NHNN nó làm thì em chít thui. Pác nào có cao kiến gì không giúp em với

Cho vay mấy lần rồi còn lăn tăn gì nữa.
Cứ bài cũ mà làm thôi.

Nếu hiểu được nội tình của khách hàng rồi, tin tưởng khách hàng, sản phẩm NH cho phép, ta cứ đúng quy trình mà làm thôi 😃 hợp lý hóa nguồn thu cho khách hàng nếu có thể. 🙂

Trong quá trình vay vốn, mình vẫn có "người cùng đứng vay" mà.

Bạn xem ông ấy có tổng cộng bao nhiêu nguồn thu nhập, năng lực hoạt động để tạo ra nguồn thu nhập đó thế nào.

Vay 1,5 tỷ chắc phải trình đủ thứ rồi.

Vì ngoài thu nhập của ổng, còn của vợ ổng, từ việc kinh doanh của gia đình nữa (trên tờ trình mình vẫn làm được mà).

Ngoài ra, đánh giá uy tín, khuôn mặt có gian hay không, lời nói có ba phải ba hồi gì không?

Nếu ổn, thì bạn làm hồ sơ cho ông đó vay. Còn không thì từ chối.

Đa số khách hàng vay vốn, ít khách hàng nào cung cấp hết đầy đủ những gì mình yêu cầu đâu bạn! Đời tín dụng khổ thế đó!

Thế mới nói, hồi xưa không học vẽ, giờ làm họa sĩ còn ghê hơn mấy ông họa sĩ chuyên nghiệp nữa!

Theo mình bạn gặp KH trực tiếp tính toán trực tiếp cho ông ấy xem hàng tháng hết bao nhiêu, và hỏi xem phương án trả bao nhiêu. Những lúc giai đoạn nhạy cảm thế này bạn mà tự làm thì cứ tập xác định đi nhé. Điều tra cho kỹ khách hàng thấy rủi ro nói thẳng với sếp. Không sao đâu, cứ cả nể cậu càng out khỏi bank sớm hơn, chúc thành công

Mục đích sử dụng vốn không minh bạch.Chứng minh thu nhập hoàn trả nợ và lãi vay không đảm bào.Giả sử xếp bạn tin KH.Nhưng khi xảy ra chuyện thì sao?Bạn là người sẻ lãnh hậu quả.Bạn suy nghĩ kỹ rồi quyết định.Thân

Nhìn chung thì ca này tìm cách chối khéo thôi

• Căn cứ theo quan điểm của bạn đánh giá là khách hàng tốt (có ý thức trả nợ).

• Vấn đề ở đây là kiểm soát mục đích sử dụng vốn, nguồn tiền trả nợ, tài sản đảm bảo.

• Tài sản đảm bảo: BĐS của khách hàng thì OK.

• Nguồn tiền trả nợ (bản chất): thi công công trình xây dựng. Theo mình hiểu thì chủ yếu là các công trình KH thi công nhỏ.

• Mục đích sử dụng vốn: Chứng minh bằng hợp đồng mua bán công chứng (trong trường hợp vay cá nhân mua nhà thì cái này chưa đủ). đúng ra chứng minh mục đích mua nhà là sang tên "Sổ đỏ", cái việc ký công chứng thì sáng ký chiều hủy là chuyện bình thường. Việc này vẫn bị dính lỗi nếu bị Thanh tra - kiểm tra.

• Tốt nhất là theo sản phẩm của ngân hàng: Giả sử có thể cho vợ/anh/chị em làm cái ĐK KD hộ cá thể (ngành nghề kinh doanh: xây dựng công trình dân dụng....) - làm GĐKKD hộ cá thể nhanh và tiện hơn thành lập công ty (Quận cấp), chi phí ngoài khoảng 1 - 2trđ. Sau đó KH sẽ dùng tài sản để bảo lãnh. Còn mục đích sử dụng vốn (mua nguyên vật liệu xây dựng, thuê nhân công....) cái này bạn làm tín dụng chắc bổ sung không khó, nguồn tiền cũng chứng minh được (ký hợp đồng với pháp nhân - công trình trụ sở, sửa chữa văn phòng...hay cá nhân nào đấy để thi công - đối với xây nhà dân dụng). Hợp lý cả Đầu vào - Đầu ra, phương án, dòng tiền. Mai sau thanh tra - kiểm tra dễ giải trình.

Theo mình có các điểm chú ý:
nguồn trả nợ "nguồn chuyển nhượng QSD đất đang/ sẽ thế chấp của khách hàng", mặc khác lương sẽ ko dùng để trả nợ nữa. kế đến nguồn trả nợ: từ nguồn chuyển nhượng QSD đất đang/ sẽ thế chấp của khách hàng.
có thể hiện tại khách hàng đã có ý định "chuyển nhượng QSD đất đang/ sẽ thế chấp" nhưng chưa tìm được khách hàng ưng ý. nên đành tìm đến ngân hàng để trợ giúp. Kế đến mục đích khi cho vay cán bộ nào cũng hy vọng sẽ thu lãi và gốc đúng hạn. nhưng việc trả nợ bằng chuyển nhượng QSD đất đang/ sẽ thế chấp rất rủi ro cho ngân hàng, bên cạnh đó, tình bất động sản hiện nay như thế nào? giá trị sẽ giảm, khó phát mải.
đảm bảo an toàn nên từ chối khách hàng bằng cách kêu khách hàng nên đưa nguồn trả nợ khác như dùng lương của mình để trả nợ cho ngân hàng và nguồn khác. nếu khách hàng đồng ý thì mình chấp nhận, ngược lại thi không đồng ý

brucehg viết:

Xếp em vừa bảo em làm hồ sơ cho khách hàng cá nhân vay. Thông tin về khách hàng như sau: Tuổi 42, nghề nghiệp cán bộ Sở nông nghiệp, lương + thu nhập 3,5 triệu đồng/ tháng. Khách hàng xin vay vốn như sau: Mua đất làm nhà ở (có hợp đồng mua bán công chứng), tài sản thế chấp bằng QSD đất và tài sản trên đất của khách hàng, nguồn trả nợ: từ nguồn chuyển nhượng QSD đất đang/ sẽ thế chấp của khách hàng àh số tiền vay 1,5 tỷ, tài sản tất nhiên sẽ định giá cho đủ (nói thêm lương sẽ ko dùng để trả nợ đâu nhé - ông k/h ấy bảo thế). Các Pác bảo có cho ông KH này vay được ko mà xếp em bảo phải cho vay thì làm sao đây hu hu

Như tình hình hiện nay thì, tôi khuyên bạn không nên làm những hồ sơ như thế này. Tìm cách từ chối khéo, để cho "lành".
Vì hiện tại BĐS và xây dựng chết la liệt. Trước đây có thể Ông ấy mần ăn từ mấy công trình đó được, còn hiện tại chết dí toàn ngành thì ông ấy cũng khó tránh khỏi trong thời buổi bây giờ.
Kết lại là tìm mọi cách từ chối khéo kẻo sau này bạn khổ vì mấy cái ... hão huyền của ống í.
Cố gắng dàn ... với "sếp" nha.
Chúc bạn thành công

Cho vay càng sát với mục đích sử dụng vốn nhất thì càng tốt, chứ cứ cho khách hàng ăn "bánh vẽ" rồi có ngày ông ta đau bụng, ốm yếu là bạn lại mệt mỏi mà đến "khóc để đòi nợ" đấy 😃
Tình hình là kinh doanh BĐS và xây dựng đang ở giai đoạn thoái trào, không nên mạo hiểm trong thời gian này, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng, nếu khó xử quá thì từ chối nhanh cho gọn. 🙂

hờ hờ, ca này giống ca một ông PGD CA tỉnh đi vay 1 tỷ nhưng không có thu nhập ngoài quá, bên NH mình từ chối đấy. Dù sao thì bạn nên cân nhắc kỹ, đừng quá liều. KTNB không biết ai là người bạn của KH này đâu, họ chỉ quan tâm tới cán bộ làm sai quy chế thôi. Chúc bạn sớm có kế hoạch vay vốn hợp lý cho KH này nhé. không là tiêu đấy...