Bài tập Định giá tài sản ( theo phuong pháp thặng dư)

Tổng hợp đề thi vào Ngân hàng & tài liệu tham khảo Chuyên mục hỏi đáp học tập
1

mn ơi !!! t có 1 bài tập này cũng thấy hay hay , t post lên cho mn cùng làm( t làm rùi)
đề bài:
1 dn đấu giá 1 lô đất như sau: s=10.000m2
tỷ lwj dc phép xây dựng 60% diệnt tích đất ,nêú đấu giá thành công ,dn dự tính xd trên toàn bộ diện tích được phép xd ,2 tòa nhà trung cư và hệ thống cửa hàng cho thuê , mỗi tòa 22 tầng trong đó:

  • tầng 1 :bãi gửi xe .tầng 2: hệ thống cho thuê s=2000m2/1 tòa , mỗi tần còn lại làm trung cư để bán
  • mỗi tầng trung bình 30 căn hộ,
    với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp bạn hãy tư vấn cho dn mức giá cao nhất họ có thể trả cho lô đất biết:
  • thời gian phát triển 1 năm \
  • chi phí quy hoạch : 500 tr
  • cp mặt bằng :100 tr
  • cp đầu tư kết cấu hạ tầng : 0.2tr/1 m2
  • cp xây dựng nhà mới + trực tiếp: 3.5tr/m2 +gián tiếp : =10% chi phí trực tiếp
  • phí đấu giá đất: 20 tr
  • cp chuyển quyền sd đất = 4% giá đất đấu giá
  • tổng vốn đầu tư dc huy động = vốn vay NH .lãi suất 10%/năm
    -riêng chi phí xây dựng nhà mới được vạy 1 nửa
    -lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi + 10% các chi phí phát triển + 15% tổng chi phí mua giữ đất
    -tỷ suất sinh lwoif của dịch vụ cho thuê BĐS và bãi gửi xe là 10%
    -giá bán ước tính : 700tr/căn hộ
  • cửa hàng cho thuê :0.2tr/m2/năm
  • bãi gửi xe: 100tr/tòa nhà/năm
  • giả sử khoản thu này là vĩnh viễn
    -tổng chi phí quảng cáo , đại lý khi bán ,cho thuê : 500tr
    __________THE END

Nhắc nhở: Bạn cần format bài viết của mình sao cho đẹp mắt và dễ nhìn nhé. Nội dung thôi chưa đủ, cần hình thức nữa!

2

không ai làm được bài này sao , t làm rùi ,nhưng ko biết đúng hay sai ,mn cùng làm đi

3

bài này tớ chưa học nên mọi người giải cho tớ xem qua cách làm với nhé. thanks mọi người nhìu nhá

4

có ai giải bài này chưa, chỉ với

5

Với bài tập này tôi trình bày như sau (có gì anh em góp ý):

  1. Ước tính doanh thu thuần
    theo bài ta có:
    -DT bán căn hộ: (2x30x20)x700tr = 840.000tr
    -DT từ cho thuê cưả hàng: 2 x 2.000 x 0.2tr=800tr
  • Dt từ cho thuê nhà và gửi xe:
    Theo Ct : V= A/i => [(0.2x2000x2)+(2x100)]/10% = 10.000tr
    Chi phí quảng cáo..= 500tr
    => Giá trị phát triển = 840.000+10.000 - 500 = 849.500tr
  1. Ước tính các chi phí
  • Chi phí quy hoạch = 500tr
  • Chi phí dọn dẹp = 100tr
  • Chi phí đầu tư CSHT = 10.000m2x0.2tr=2000tr
  • Chi phí xây dựng TT= 6000x22x3.5 = 462.000tr
  • Chi phí gián tiếp : 462.000trx10%=46.200tr
  • Tổng chi phí XD = 462.000 + 46.200 = 508.200tr
    Chi phí lãi vay = (500+100+2.000+508.200)x10%x50%= 25.540tr
    Lơị nhuận nhà đâù tư yêu câù : 10%(500+100+2000+508200+25540)= 53.634tr
    Tổng chi phí:589.974tr
  1. Ước tính giá trị thặng dư cho BDS
    B2-B3 =849.500 -589.974 = 259.526tr
  2. Gọi Y là giá mua đất
    Phí đấu giá 20tr
    Cp quản lý : 0.04Y
    Cp lãi vay: (Y+20+0.004Y)10%=0.104Y +2
    Lơị nhuận yêu câù: 15%(Y+20+0.04Y+0.104Y +2)= 0.1716Y+3.3
    Tổng Chi phí đâù tư: Y+20+0.04Y+0.104Y +2+0.1716Y+3.3 = 1.3156Y+25.3=259.526tr
    Y = 197.268.199.597đ

Vâỵ có thể mua lô đất trên vơí giá 197,268 tỷ <=> 19.7tr/ m2

6

mọi người ơi cho mình hỏi khi nào thì chi phí quảng quá tính ở bước 2, khi nào chi phí quảng cáo tính ở bước 3, đọc tài liệu có bài nó cho vào bước 3. tks

7

Bước 2 hay bước 3 thì khi bước 4 bạn vẫn trừ đi chi phí quảng cáo mà :slight_smile: