Quản lý dòng tiền

Tiền bán căn hộ là doanh thu của dự án, nếu không quản lý nổi thì quá hạn là điều đương nhiên. Nhưng thực tế thì có chuyện khách hàng hầu như thanh toán mua căn hộ, đặt cọc đều bằng tiền mặt, lợi dụng việc này chủ đầu tư sẽ không trả nợ ngân hàng ngay theo những gì cam kết, có thể họ đầu tư thêm vào một dự án khác hay làm gì đó; do vậy, để quản lý việc này thì Ngân hàng và chủ đầu tư nên có văn bản cụ thể về việc quản lý số lượng căn hộ chào bán ra thị trường. Ngân hàng phải quản lý được số lượng căn hộ được bán hay đặt cọc, tiền đó phải chuyển qua ngân hàng, phong tỏa tài khoản Cty và việc ký kết hợp đồng mua nhà, đặt cọc đều phải có Ngân hàng xác nhận đối với những Hợp đồng gốc, mua bán lần đầu ko qua trao tay; trên HĐ tín dụng chắc chắn rằng chủ đầu tư sẽ thế chấp giá trị dự án theo thỏa thuận mới Ngân hàng, như vậy tại sao Ngân hàng ko đứng ra quản lý việc mua bán đó, chủ đầu tư sẽ đóng vai trò là nhà cung cấp, chào hàng.

Hiện nay, theo mình quan sát thì cũng chưa có Ngân hàng nào đứng ra để làm việc này, mà chủ yếu là dựa vào hợp tác của khách hàng. Tuy nhiên, các DN đầu tư BĐS, thường là đầu tư nhiều dự án, nếu Ngân hàng ko quản lý được sẽ tiềm ẩn rủi ro khách hàng dùng đầu tư vào dự án danh dở khác, chưa trả nợ cho Ngân hàng.

Theo mình! trong trường hợp này, để quản lý dòng tiền của chủ đầu tư thì nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ bán nền/căn hộ cùng các chứng từ kèm theo theo định kỳ (tháng/quý)
Yêu cầu chủ đầu tư chỉ được giao dịch thanh toán qua tài khoản tại đơn vị cho vay
Đối chiếu luồn tiền ra vào trên tài khoản với báo cáo tiến độ bán hàng của khách hàng để từ đó ghi nhận phầ tiền thanh toán kô qua chuyển khoản.
-> Yêu cầu khách hàng thanh toán nợ vay theo tỷ lệ tương ứng doanh thu trong kỳ báo cáo!

Mr_bank viết:

Tiền bán căn hộ là doanh thu của dự án, nếu không quản lý nổi thì quá hạn là điều đương nhiên. Nhưng thực tế thì có chuyện khách hàng hầu như thanh toán mua căn hộ, đặt cọc đều bằng tiền mặt, lợi dụng việc này chủ đầu tư sẽ không trả nợ ngân hàng ngay theo những gì cam kết, có thể họ đầu tư thêm vào một dự án khác hay làm gì đó; do vậy, để quản lý việc này thì Ngân hàng và chủ đầu tư nên có văn bản cụ thể về việc quản lý số lượng căn hộ chào bán ra thị trường. Ngân hàng phải quản lý được số lượng căn hộ được bán hay đặt cọc, tiền đó phải chuyển qua ngân hàng, phong tỏa tài khoản Cty và việc ký kết hợp đồng mua nhà, đặt cọc đều phải có Ngân hàng xác nhận đối với những Hợp đồng gốc, mua bán lần đầu ko qua trao tay; trên HĐ tín dụng chắc chắn rằng chủ đầu tư sẽ thế chấp giá trị dự án theo thỏa thuận mới Ngân hàng, như vậy tại sao Ngân hàng ko đứng ra quản lý việc mua bán đó, chủ đầu tư sẽ đóng vai trò là nhà cung cấp, chào hàng.

Theo mình thì việc bạn nói thì cần có văn bản cụ thể làm việc với chủ đầu tư, suy cho cùng vẫn là sự tự nguyện và ý thức hợp tác của chủ đầu tư, nếu đã phát sinh việc cố ý gian lận ở đây thì NH cũng ko thể kiểm soát đc việc này vì khi KH vay vốn làm việc với KH mua nhà thì NH hoàn toàn ko hay biết và NH hoàn toàn ko làm gì đucợ vs trường hợp này, do muốn làm KH này nên rủi ro fai chấp nhận thôi. 🙂. nhất là khi KH xác định để quá hạn thì đúng là đời quá đen 🙂

Thứ 2 là việc phong tỏa, khi KH chưa phát sinh quá hạn thì phong tỏa sao được 🙂, và đã bị quá hạn thì rất khó bắt được tiền qua TK của KH trong việc bán căn hộ

Vậy chốt lại với câu hỏi là "như vậy tại sao Ngân hàng ko đứng ra quản lý việc mua bán đó, chủ đầu tư sẽ đóng vai trò là nhà cung cấp, chào hàng" thì cách các NH hiện nay làm là

1. hỗ trợ nhà đầu tư bán hàng bằng việc cho vay cá nhân mua nhà lãi suất ưu đãi - GD này buộc fai thực hiện qua NH, NĐT thấy mình bán được hàng khi được NH hỗ trợ, kênh KH này rất lớn nên khả năng hợp tác cao hơn vì ai cugnx muốn bán được hàng
2. Cung cấp dịch vụ thu hộ - cho DN thấy sử dụng dịch vụ này thì tiền nghiễm nhiên về tài khoản, không gặp rủi ro về tiền mặt, chi phí đi thu hộ của NH giờ thường thấp hoặc gần như bằng không đối với những KH đặc thù như này, KH hoàn toàn chỉ có lợi
3. Khi KH cần mua nhà có cầu, ắt sẽ lên website tìm hiểu, thay vì thỏa thuận như trên, chúng ta linh động cùng KH để được hỗ trợ đăng tin hỗ trợ lãi suất lên web của KH, như vậy thay vì nghĩ tới việc giao dịch vs chủ đầu tư, KH sẽ liên hệ với nhóm cá nhân ở Ngân hàng và các giao dịch được thực hiện 3 bên, có đảm bảo của NH vì NH là người nhận tiền cọc, giảm rủi ro cho KH

Hem phải là bắt bẻ gì đâu nha, mình góp ý thui !

---

minhhoang109585 viết:

Kính gửi ACE
Một thực trạng khá phổ biến hiện nay, khi cấp tín dụng cho các chủ đầu tư đầu tư xây dựng chung cư nhưng chưa có phương thức quản lý dòng tiền từ việc bán căn hộ, nên đã xảy ra trường hợp khách hàng đã thanh toán xong phần mua căn hộ, nhưng khoản vay vẫn bị nợ quá hạn. Kính mong các ace có cao kiến để cùng khắc phục vấn đề này.

Mình góp ý như sau nha :

1. hỗ trợ nhà đầu tư bán hàng bằng việc cho vay cá nhân mua nhà lãi suất ưu đãi - GD này buộc fai thực hiện qua NH, NĐT thấy mình bán được hàng khi được NH hỗ trợ, kênh KH này rất lớn nên khả năng hợp tác cao hơn vì ai cugnx muốn bán được hàng
2. Cung cấp dịch vụ thu hộ - cho DN thấy sử dụng dịch vụ này thì tiền nghiễm nhiên về tài khoản, không gặp rủi ro về tiền mặt, chi phí đi thu hộ của NH giờ thường thấp hoặc gần như bằng không đối với những KH đặc thù như này, KH hoàn toàn chỉ có lợi
3. Khi KH cần mua nhà có cầu, ắt sẽ lên website tìm hiểu, thay vì thỏa thuận như trên, chúng ta linh động cùng KH để được hỗ trợ đăng tin hỗ trợ lãi suất lên web của KH, như vậy thay vì nghĩ tới việc giao dịch vs chủ đầu tư, KH sẽ liên hệ với nhóm cá nhân ở Ngân hàng và các giao dịch được thực hiện 3 bên, có đảm bảo của NH vì NH là người nhận tiền cọc, giảm rủi ro cho KH