Hỏi về thực trạng công tác thẩm định tải sản đảm bảo ở Việt Nam?

éc bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb

làm mừng hụt,tưởng có cái gì hấp sờ dẫn

Thực trạng thì có gì đâu Mình làm trong nhà Bank 5 năm nay mình thấy nhìn chung là các ông CBTD định giá TSĐB như sau(đối với BĐS): dùng phương pháp so sánh trực tiếp, đi loanh quanh BĐS cần định giá, hỏi han người xung quan xem họ giá cả ở đó thế nào, giao dịch ra sao, xem BĐS có bất lợi, ưu điểm gì không, địa thế như thế nào? đồng thời so sánh trong đầu với một vài BĐS mình đã định giá khác cũng rưa rứa thế này. Ông nào cẩn thận hơn thì đưa ra cái giá dạng như "nếu mình có phần đây tiền, mình có mua BĐS này không?" --> Cuối cùng là về cho vào biên bản định giá....XXXX VNĐ.

PP so sánh trực tiếp mà bạn nói ở trên là chưa đủ. NH mình và NH mà mình thực tập đều định giá theo cách: tìm trên các mẩu rao vặt trên mạng, trên báo các BĐS ở gần BĐS đang cần định giá (cần fai nằm trên cùng con đường, cùng quận, nếu cùng phường thì quá tốt), có các vị trí gần giống BĐS định giá hoặc có thể đa dạng (có thể là 1 cái ở trong hẻm 5m, 1 cái ở hẻm 7m, 1 cái mặt tiền), có kết cấu XD khác nhau hoặc gần giống (cùng số lầu, hoặc cùng là gác lửng, năm XD gần giống...). Sau đó tìm dc 3-4 cái như thế rồi thì tập hợp giá lại, thêm bớt tùy theo đặc điểm so với BĐS định giá. Ví dụ:
BĐS 1 (2 tỷ): cùng là mặt tiền như BĐS định giá, nhưng là gác gỗ, còn BĐS định giá thì gác đúc -> lấy giá 2,5 tỷ.
BĐS 2 (1,5 tỷ): cùng là gác đúc nhưng nằm trong hẻm cụt, hẻm rộng 5m, còn BĐS định giá thì mặt tiền -> lấy giá 2,2 tỷ.
BĐS 3 (4 tỷ): cùng mặt tiền, cùng là gác đúc, nhưng diện tích lớn hơn BĐS định giá -> lấy giá 3 tỷ.
...
Sau đó lấy bình quân mấy BĐS đó, ra đc giá trị TSBĐ.
Còn chuyên nghiệp hơn thì thuê AMC của ngân hàng định giá (nếu TS phức tạp, khoản vay lớn). Đa số các NH tầm trung trở lên bây h đều có cty con là AMC rồi.

TungTran viết:

PP so sánh trực tiếp mà bạn nói ở trên là chưa đủ. NH mình và NH mà mình thực tập đều định giá theo cách: tìm trên các mẩu rao vặt trên mạng, trên báo các BĐS ở gần BĐS đang cần định giá (cần fai nằm trên cùng con đường, cùng quận, nếu cùng phường thì quá tốt), có các vị trí gần giống BĐS định giá hoặc có thể đa dạng (có thể là 1 cái ở trong hẻm 5m, 1 cái ở hẻm 7m, 1 cái mặt tiền), có kết cấu XD khác nhau hoặc gần giống (cùng số lầu, hoặc cùng là gác lửng, năm XD gần giống...). Sau đó tìm dc 3-4 cái như thế rồi thì tập hợp giá lại, thêm bớt tùy theo đặc điểm so với BĐS định giá. Ví dụ:
BĐS 1 (2 tỷ): cùng là mặt tiền như BĐS định giá, nhưng là gác gỗ, còn BĐS định giá thì gác đúc -> lấy giá 2,5 tỷ.
BĐS 2 (1,5 tỷ): cùng là gác đúc nhưng nằm trong hẻm cụt, hẻm rộng 5m, còn BĐS định giá thì mặt tiền -> lấy giá 2,2 tỷ.
BĐS 3 (4 tỷ): cùng mặt tiền, cùng là gác đúc, nhưng diện tích lớn hơn BĐS định giá -> lấy giá 3 tỷ.
...
Sau đó lấy bình quân mấy BĐS đó, ra đc giá trị TSBĐ.
Còn chuyên nghiệp hơn thì thuê AMC của ngân hàng định giá (nếu TS phức tạp, khoản vay lớn). Đa số các NH tầm trung trở lên bây h đều có cty con là AMC rồi.

Có khác gì cách của bạn maintelnet đâu, có chăng là nêu chi tiết cách làm thôi. Giờ NH đâu mà chả làm kiểu này:)

Nói chung các NH có 2 phương pháp định giá : theo giá thị trường và theo khung

• theo giá thị trường : lên mạng tìm các tin rao vặt, chụp ảnh các tin rao vặt bán nhà (thường là viết lên tường, có sđt) gần BĐS định giá --> dùng pp so sánh
• The khung : có thể là khung của nhà nước (giá trị thường thấp ) và khung riêng của NH (bộ phận TĐ thường có các cuộc thăm giò giá TT để từ đó làm nên 1 khung chuẩn, căn cứ vào thị trường và độ rủi ro )....có thể lấy giá trị trung bình của 2 giá khung này (hoặc nhân theo hệ sô...TÙY :D)

người ta hỏi thực trạng chứ có hỏi cách định giá đâu ? Thực trạng là muốn cao là cao, muốn thấp thì thấp tùy "thái độ" khách hàng :))

Cái này thực ra cũng là vấn đề nhạy cảm, nhiều khi giá cao hay thấp còn tuỳ à, người nhà lãnh đạo, quan chức thì muốn cao là cao, khách hàng khác thì cũng còn tuỳ hỷ

có 4 pp. bác nào cần tài liệu ib