Những điểm lưu ý khi nhận TSBĐ

hoangthaik45h

Verified Banker
Hi cả nhà,


Mình nhận thấy hiện nay nhiều ngân hàng có quan điểm “quan trọng là phương án kinh doanh, là nguồn trả nợ của khách hàng chứ không phải là TSBĐ, bước đường cùng mới phải xử lý TSBĐ và khi đó thì mệt mỏi vô cùng” Bản thân mình cũng có quan điểm như vậy nhưng ai đó cũng từng nói với mình rằng “TSBĐ nó là “tóc” là cái để khách hàng có muốn chạy thì mình vẫn cầm được “tóc”” :D bởi thế cũng không thể phủ nhận tầm quan trọng rất lớn của TSBĐ.


Để tránh trường hợp chúng ta cầm phải “tóc giả” và khách hàng vẫn chạy được :D “Tóc giả” ở đây có thể là do sơ suất của chuyên viên trong quy trình tín dụng dẫn đến “tóc thật” nhưng không xử lý được TSBĐ, có thể “tóc” là “hàng giả, hàng nhái” nhưng lại được gắn mác “hàng thật” :D


Cả nhà cùng thảo luận chia sẻ những kinh nghiệm về nhận TSBĐ để tránh trường hợp một ngày đẹp trời khách hàng chạy mất còn mình chỉ cầm được bộ “tóc giả” nhé! :D
 
T làm định giá (NH t có bộ phận định giá riêng) nên t xin phép chia sẻ về mạn thẩm định TS thôi.
Trước tiên cứ nói về đất đai trc nhỉ, NH thì chủ yếu vẫn nhận thế chấp là đất mà. Đất ở nội thành có số nhà, có thể không có tình trạng này, nhưng đất ở ngoại thành thì có khi đất 1 nơi, KH dẫn mình 1 nẻo. Ngoài việc đo hình dáng, kích thước thực tế với sổ đỏ ra, trong trường hợp nếu thấy không an tâm thì mình có thể lên làm việc với địa chính, hoặc đi hỏi người dân xung quanh. Đất có nhà thì dễ hỏi, nhưng đất trống thì có đi hỏi thì dân ở đấy họ cũng chả để ý, nói chung tùy cơ mà ứng biển. Đấy là kinh nghiệm của t, à khi đi định giá t làm cái biên bản khảo sát TS với KH, để sau này lỡ có j thì cũng có bằng chứng chứng minh là KH dẫn mình đến đây chứ k phải m cấu kết với KH lừa ngân hàng.
 
T làm định giá (NH t có bộ phận định giá riêng) nên t xin phép chia sẻ về mạn thẩm định TS thôi.
Trước tiên cứ nói về đất đai trc nhỉ, NH thì chủ yếu vẫn nhận thế chấp là đất mà. Đất ở nội thành có số nhà, có thể không có tình trạng này, nhưng đất ở ngoại thành thì có khi đất 1 nơi, KH dẫn mình 1 nẻo. Ngoài việc đo hình dáng, kích thước thực tế với sổ đỏ ra, trong trường hợp nếu thấy không an tâm thì mình có thể lên làm việc với địa chính, hoặc đi hỏi người dân xung quanh. Đất có nhà thì dễ hỏi, nhưng đất trống thì có đi hỏi thì dân ở đấy họ cũng chả để ý, nói chung tùy cơ mà ứng biển. Đấy là kinh nghiệm của t, à khi đi định giá t làm cái biên bản khảo sát TS với KH, để sau này lỡ có j thì cũng có bằng chứng chứng minh là KH dẫn mình đến đây chứ k phải m cấu kết với KH lừa ngân hàng.

Việc hỏi bên địa chính có dễ dàng không bạn? Trước giờ mình cũng chưa làm việc với bên ấy.

Mình có 1 trường hợp này đang phân vân chưa biết cách xử lý thế nào, nhờ mọi người tư vấn giúp:
Mảnh đất trong sổ đỏ của KH chéo chéo, có bị lõm vào 1 góc, tuy nhiên mảnh đất mà KH dẫn mình đi xem là một mảnh đất trống, lại rất vuông, đẹp. Hàng xóm 2 bên đã xây nhà.
Khách hàng giải thích là có thỏa thuận với hàng xóm để 2 bên bù trừ cho nhau để thành 2 mảnh đất đẹp hơn. Nếu hỏi hx thì chắc cũng chả ra được vấn đề vì kiểu gì KH chả dặn trước.

Có cách gì để xác minh đây đúng là đất của KH không nhỉ?
 
Việc hỏi bên địa chính có dễ dàng không bạn? Trước giờ mình cũng chưa làm việc với bên ấy.

Mình có 1 trường hợp này đang phân vân chưa biết cách xử lý thế nào, nhờ mọi người tư vấn giúp:
Mảnh đất trong sổ đỏ của KH chéo chéo, có bị lõm vào 1 góc, tuy nhiên mảnh đất mà KH dẫn mình đi xem là một mảnh đất trống, lại rất vuông, đẹp. Hàng xóm 2 bên đã xây nhà.
Khách hàng giải thích là có thỏa thuận với hàng xóm để 2 bên bù trừ cho nhau để thành 2 mảnh đất đẹp hơn. Nếu hỏi hx thì chắc cũng chả ra được vấn đề vì kiểu gì KH chả dặn trước.

Có cách gì để xác minh đây đúng là đất của KH không nhỉ?

Mình làm tín dụng, định giá thì toàn thuê ngoài mình chỉ đi cùng nhưng tình huống này mình nghĩ: Nếu khéo léo thì hỏi những nhà xung quanh, thửa đất của họ số bao nhiêu? từ đó luận ra mảnh đất thế chấp có đúng số thửa như trong sổ đỏ hay không? Nếu vẫn không chắc chắn thì nên qua địa chính địa phương bạn ah. Google xem có thông tin mảnh đất đấy được rao bán không. An toàn nữa thì cho qua Nguyên Thực :D
 
Nguyên thực là j hả bạn???
T nghĩ hỏi địa chính k vấn đề j đâu, nếu m khéo léo có khi còn xây dựng dc mối quan hệ nữa, nhưng cái khó là k phải lên phường lúc nào cũng gặp dc họ. T hay nói là: bên em đang có vụ xử lý nợ này, mà e mới nhận lại nên k biết đất này ở đâu. KH thì họ trốn mất rồi, anh (chị) xem xem giúp em xem nó ở đâu với ạ, chứ thật tình e cũng k biết làm thế nào nữa bây giờ :D..... tùy cơ ứng biến, nói chung t đi 4 lần ở 4 phường thì họ đều chỉ cho mà, còn bảo là có vào quy hoạch k này... bla bla.
Còn vấn đề hỏi hàng xóm xung quanh thì c để lúc khác, lân la đến hỏi dân gần đấy: cho cháu hỏi nhà ông (tên chủ đất hoặc tên nhà bên cạnh chủ đất) ở đâu ạ, từ đó m có thể xác định thêm, còn hỏi số thửa k phải lúc nào họ cũng nói, và ở đấy có khi họ cũng k làm sổ đỏ nhà mình nên cũng k rõ số thửa nhà m bao nhiêu để mà trả lời m cơ
 
trong trường hợp này mình nghĩ bạn nên xử lý như sau:
- Hỏi lại rõ khách hàng hai bên thoả thuận thế nào? Căn cứ thông tin trên GCN và thông tin khách hàng cung cấp, so sánh kích thước (chiều dài, chiều rộng), hình dạng thực tế và trên GCN có gì tương đồng không? Xem xét hướng của thửa đất thực tế và trên GCN như thế nào? Có khác nhau không? Nếu tất car các thông tin trên đều sai lệch thì mình nghĩ bạn nên từ chối khách hàng này...
- Tham khảo thông tin về các hộ dân gần đó, nếu muốn chính xác hơn thì liên hệ với địa chính phường xã, người ta sẽ cho bạn thông tin chính xác nhất.
 
Theo mình ngoài việc hỏi han các thông tin về tài sản tại chính khu vực đó thì bạn lên văn phòng tài nguyên Quận Huyện liên hệ gặp cán bộ địa chính tại đó (nên mang theo Giấy giới thiệu của Ngân hàng)
họ sẽ cho mình xem bản đồ chính xác của cả khu vực đó trong đó có tài sản mà khách hàng của bạn dự định thế chấp
Bạn có thể hỏi các thông tin liên quan đến tài sản đó nữa ^^
Sau khi hỏi xong bạn đưa cho anh ý cái phong bì thuốc nước là ok thôi
P/S: tốt nhất là bạn nên lên địa chính Quận Huyện thì hơn vì lần trước mình hỏi địa chính tại Phường xã họ cũng không biết (nhất là khu vực BĐS ở xa)
 
Chỉnh sửa lần cuối bởi người điều hành:
TSĐB mà là đất nông nghiệp, vị trí, số thửa không rõ ràng. Tốt nhất là khi thẩm định, mình nhờ địa chính phường, xã xác định giúp mình cái vị trí KH chỉ mình có đúng ko, ranh giới như thế nào, chứ sau này có tranh chấp thì phiền lắm. Nhớ cho cán bộ tiền cafe nha,keke
 
Có bạn nào gặp tình huống như thế này...
- Giấy tờ nhà bản gốc đầy đủ => OK.
- Khách dẫn xuống chỉ miếng đất trống nói đất nhà tui.
Đối chiếu theo giấy tờ thì đúng rồi => OK
Hỏi loanh quanh hàng xóm họ cũng xác nhận đất của ông ấy => OK.
- Để an tâm chạy lên địa chính, địa chính xác nhận đúng đất của ông này rồi => OK.

Tới đây cũng chắc ăn rồi ha => Về làm tờ trình này nọ, công chứng búa xua cho vay bình thường. 1 năm sau khách không trả được nợ, làm thủ tục phát mãi tài sản => Xuống coi lại miếng đất thấy nó vẫn còn nằm nguyên đó nhưng ... không có lối nào vào cả vì xung quanh đã xây nhà => Đất này muốn ở phải mua trực thăng đáp xuống mới được....! Tình huống này mình chứng kiến mà dở cười dở khóc với anh bạn làm hồ sơ đó.

Còn tình huống khác thì miếng đất nhìn vuông vức, khá đẹp và hoành tráng nhưng ở dưới miếng đất đó 1 phần là ...đường ống cống (trên bản đồ có vẽ đàng hoàng). Mấy bác cũng biết phong thủy thì nhà nào có nước tụ là tốt nhưng nếu mà nước chảy, đặc biệt là nước...cống thì ôi thôi rồi. Định giá chịu khó kéo nó xuống 50% giá thị trường thì họa may bữa sau mới có tóc để giật, chứ ko thì có mà nắm đầu đinh.
 
Có bạn nào gặp tình huống như thế này...
- Giấy tờ nhà bản gốc đầy đủ => OK.
- Khách dẫn xuống chỉ miếng đất trống nói đất nhà tui.
Đối chiếu theo giấy tờ thì đúng rồi => OK
Hỏi loanh quanh hàng xóm họ cũng xác nhận đất của ông ấy => OK.
- Để an tâm chạy lên địa chính, địa chính xác nhận đúng đất của ông này rồi => OK.

Tới đây cũng chắc ăn rồi ha => Về làm tờ trình này nọ, công chứng búa xua cho vay bình thường. 1 năm sau khách không trả được nợ, làm thủ tục phát mãi tài sản => Xuống coi lại miếng đất thấy nó vẫn còn nằm nguyên đó nhưng ... không có lối nào vào cả vì xung quanh đã xây nhà => Đất này muốn ở phải mua trực thăng đáp xuống mới được....! Tình huống này mình chứng kiến mà dở cười dở khóc với anh bạn làm hồ sơ đó.

Còn tình huống khác thì miếng đất nhìn vuông vức, khá đẹp và hoành tráng nhưng ở dưới miếng đất đó 1 phần là ...đường ống cống (trên bản đồ có vẽ đàng hoàng). Mấy bác cũng biết phong thủy thì nhà nào có nước tụ là tốt nhưng nếu mà nước chảy, đặc biệt là nước...cống thì ôi thôi rồi. Định giá chịu khó kéo nó xuống 50% giá thị trường thì họa may bữa sau mới có tóc để giật, chứ ko thì có mà nắm đầu đinh.

ủa, mà trên sổ hồng không có vẽ sơ đồ nhà đất hả bạn?trên đó có vị trí tài sản, quy hoạch mà
 

Tin tuyển dụng mới nhất

Thống kê MXH

Tổng số chủ đề
34,586
Số bình luận
528,092
Tổng số thành viên
352,244
Thành viên mới nhất
ee88viptop1
Back
Bên trên