Xin được tư vấn về Tài sản đảm bảo

[tienthanh87]

Kính chào anh em đồng nghiệp
Hiện tại mình có một khoản vay mà tình hình là như thế này:
Công ty đi vay là Công ty A, trong giấy phép ĐKKD có hai pháp nhân là cổ đông chính gồm Công ty B và Công ty C. Địa điểm đặt vị trí của Công ty A là mảnh đất đứng tên Công ty B trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty A kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng, tòa nhà mà Công ty A cho thuê là do Công ty C xây nên và sau bán lại cho Công ty A và địa điểm tòa nhà đó ở chính ngay mảnh đất của Công ty B, nói nôm na là Công ty A dùng tòa nhà đó để kinh doanh và đặt văn phòng luôn.
Bây giờ Công ty A đi vay tiền để thanh toán tiền mua nhà còn thiếu cho Công ty C. Tài sản đảm bảo là giá trị tòa nhà. Tòa nhà đứng chân trên mảnh đất của Công ty B nên chắc chắn là phải đăng ký giao dịch đảm bảo cả mảnh đất nữa.
Mình mới gặp trường hợp này lần đầu nên k biết xử lý ntn, anh chị em có thể hướng dẫn trình tự thực hiện, các loại văn bản cần bổ sung giúp mình được không. Coi như đây là một cơ hội để anh em trao đổi kinh nghiệm và cũng là dịp để mình nâng cao nghiệp vu nhé.
Cám ơn các bạn rất nhiều
Cuồi tuần vui vẻ

 

[havanluat]

vãi tsbđ @@
Thế tóm lại là thằng nào vay vốn?

 

[gacongnghiep]

Mình thấy phương án này có một số rủi ro sau:
- Giữa Cty A và Cty C có mối quan hệ góp vốn => Không thể xác minh được mục đích vay vốn của A để thanh toán cho C có thực chất là thanh toán tiền mua lại tòa nhà hay ko? Hay là giữa nhóm cty A, B, C đang cần tiền cho mục đích khác nên lập phương án như thế để vay ngân hàng
- Về TSBĐ: tòa nhà đã được ghi nhận trên GCN QSD đất hay chưa, thuộc sở hữu của ai? Thường thì nếu chưa được ghi nhận trên GCN QSD đất thì chỉ khi cty A thực sự tốt mới nên cho vay, tỷ lệ đảm bảo nên chỉ khoảng 50% thôi
+ Yêu cầu Cty B đồng ý thế chấp QSD đất để đảm bảo cho nghĩa vụ của Cty A và ký cả trên hợp đồng thế chấp TSBĐ, HĐ tín dụng,...
- Điều mình băn khoăn ở đây là cty C sao lại xây nhà trên đất của cty B? Giữa B và C có mối quan hệ gì? thực tế việc A, B, C có mối quan hệ nhóm công ty sẽ rất phiền phức và khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn.

 

[tienthanh87]

vãi tsbđ @@
Thế tóm lại là thằng nào vay vốn?

Thằng A vay vốn đồng nghiệp ah

 

[havanluat]

Nếu không phải abc xyz thì cho quit trường hợp này, vì cũng chả thế chấp nguyên cái nhà được vì vướng thủ tục công chứng với đk gdbd.
Đề xuất: ABC lập phương án khác để vay vốn :v

 

[tienthanh87]

Mình thấy phương án này có một số rủi ro sau:
- Giữa Cty A và Cty C có mối quan hệ góp vốn => Không thể xác minh được mục đích vay vốn của A để thanh toán cho C có thực chất là thanh toán tiền mua lại tòa nhà hay ko? Hay là giữa nhóm cty A, B, C đang cần tiền cho mục đích khác nên lập phương án như thế để vay ngân hàng
- Về TSBĐ: tòa nhà đã được ghi nhận trên GCN QSD đất hay chưa, thuộc sở hữu của ai? Thường thì nếu chưa được ghi nhận trên GCN QSD đất thì chỉ khi cty A thực sự tốt mới nên cho vay, tỷ lệ đảm bảo nên chỉ khoảng 50% thôi
+ Yêu cầu Cty B đồng ý thế chấp QSD đất để đảm bảo cho nghĩa vụ của Cty A và ký cả trên hợp đồng thế chấp TSBĐ, HĐ tín dụng,...
- Điều mình băn khoăn ở đây là cty C sao lại xây nhà trên đất của cty B? Giữa B và C có mối quan hệ gì? thực tế việc A, B, C có mối quan hệ nhóm công ty sẽ rất phiền phức và khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn.

Về mục đích vay vốn: Mình có thể yêu cầu công ty A cung cấp hợp đồng mua nhà, chứng từ hóa đơn chứng minh cho số tiền đã trả, đối chiếu với số liệu ghi trong sổ sách kế toán.
Công ty C xây nhà trên đất của Công ty B, vì sao có thể xây được là do Công ty B và Công ty C cùng trong một hệ thống tập đoàn, vì một số lý do mình k thể tiết tên ở đây.
Trong giấy chứng nhận sử dụng đất của Công ty B chỉ có chứng nhận về đất, tòa nhà là k có.
Thực sự là mình rất băn khoăn về vấn đề này nên cần a e góp ý thêm

 

[tienthanh87]

Thêm một thông tin là Đất của Công ty B không hoàn toàn thuộc quyền sở hữu mà chỉ là đất thuê 50 năm và trả tiền thuê đất hàng năm nhé

 

[gacongnghiep]

Về mục đích vay vốn: Mình có thể yêu cầu công ty A cung cấp hợp đồng mua nhà, chứng từ hóa đơn chứng minh cho số tiền đã trả, đối chiếu với số liệu ghi trong sổ sách kế toán.
Công ty C xây nhà trên đất của Công ty B, vì sao có thể xây được là do Công ty B và Công ty C cùng trong một hệ thống tập đoàn, vì một số lý do mình k thể tiết tên ở đây.
Trong giấy chứng nhận sử dụng đất của Công ty B chỉ có chứng nhận về đất, tòa nhà là k có.
Thực sự là mình rất băn khoăn về vấn đề này nên cần a e góp ý thêm

- Về mặt chứng từ hóa đơn các DN bi jo làm được hết bạn ạ, nhất là Cty A và C trong cùng nhóm nữa thì càng dễ dàng
- Nói chung về mục đích thì ko biết cty dùng để làm gì rồi, khá rủi ro.
- Về TSBĐ thì đọc cái thông tin đất thuê trả tiền hàng năm là ôi thôi mình đã chào thua rồi ^^, thế thì coi như không nhận được đất nhé
=> tóm lại là cậu cứ xác định phương án này là tín chấp đi (vì có nhận TS hình thành trên đất thì cũng rủi ro lắm trong trường hợp nhà nước đòi lại đất. Trường hợp B thế chấp QSD đất thì cũng rủi ro lắm vì đất trả tiền hàng năm, ko phát mãi được và Nhà nước cho B thuê đất nên khi B phá sản thì ko có nghĩa là nhà nước sẽ chuyển quyền thuê đấy sang ngân hàng bạn đâu. <= đất đấy bên ngân hàng mình không nhận nhé
Cậu cứ coi như phương án là tín chấp đi, khách hàng mà ok thì cho vay

 

[tienthanh87]

- Về mặt chứng từ hóa đơn các DN bi jo làm được hết bạn ạ, nhất là Cty A và C trong cùng nhóm nữa thì càng dễ dàng
- Nói chung về mục đích thì ko biết cty dùng để làm gì rồi, khá rủi ro.
- Về TSBĐ thì đọc cái thông tin đất thuê trả tiền hàng năm là ôi thôi mình đã chào thua rồi ^^, thế thì coi như không nhận được đất nhé
=> tóm lại là cậu cứ xác định phương án này là tín chấp đi (vì có nhận TS hình thành trên đất thì cũng rủi ro lắm trong trường hợp nhà nước đòi lại đất. Trường hợp B thế chấp QSD đất thì cũng rủi ro lắm vì đất trả tiền hàng năm, ko phát mãi được và Nhà nước cho B thuê đất nên khi B phá sản thì ko có nghĩa là nhà nước sẽ chuyển quyền thuê đấy sang ngân hàng bạn đâu. <= đất đấy bên ngân hàng mình không nhận nhé
Cậu cứ coi như phương án là tín chấp đi, khách hàng mà ok thì cho vay

Cám ơn bạn, những điều bạn nói ở trong luật Đất đai 2013, điều 175, mình hôm qua cũng tìm hiểu trường hợp này và biết là k thể đăng ký giao dịch đảm bảo được. Tốt nhất tín chấp cho nó lành

 

[Namxiii]

Điều 175 là áp dụng đối với trường hợp thuê trả hàng năm mà bạn. TH trả luôn 1 lần trong suốt thời hạn cho thuê vẫn thế chấp được mà.
Vấn đề ở đây là phải xác định được tài sản hình thành trên đất có khả năng được cấp giấy chứng nhận tài sản hình thành trên đất (phải đầy đủ hồ sơ xây dựng). Nếu trường hợp này nhận thế chấp thì nên ký hợp đồng thế chấp 3 bên. Mới cả khi xây dựng tòa nhà mình nghĩ bên B và bên C phải có hợp đồng thỏa thuận hay cái gì đó thì mới thực hiện xây dựng và cơ quan nhà nước mới cấp phép chứ?