Lách quy định thẩm định giá trị TSĐB.

Các anh/chị cho em hỏi em đang gặp trường hợp này.
- Khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn tại ngân hàng. Nhưng trên miếng đất đó có ngôi nhà đang xây dựng (chưa xây xong và chưa hoàn công).
- Nhân viên thẩm định TSĐB định giá ngôi nhà là 1 tỷ trong đó giá trị đất là 600tr và giá trị nhà là 400tr.
- Em có hỏi các anh chị làm bên phòng công chứng thì trường hợp này chỉ có phòng công chứng Sài Gòn chịu công chứng, còn các phòng công chứng khác không chịu làm.
- Nguyên nhân là do đối tượng này ko đc điều chỉnh bởi cái thông tư 01 gì đó.
Theo các anh/chị thì Nhân viên thẩm định xác định luôn giá trị ngôi nhà đang xây vào giá trị TSĐB là đúng hay sai ạ???

 

[mber]

VIB đang có cách làm hay, sẽ có lợi cho khách hàng, cũng như đảm bảo lợi thế so sánh với các bank khác. Tuy nhiên, GPXD chỉ cấp khi có điều kiện (KH phải tốn time, money v.v...) thì vô tình làm mất time để xác định lợi thế,qua đó gián tiếp khiến KH mất đi một khoản giá trị để xác định hạn mức thẩm định. Có lẽ bank nên nghiên cứu để định lượng lợi thế khi KH chờ có GPXD.

 

[trungdv1]

Theo mình, trường hợp này nếu công trình trên đất có GPXD thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo bao gồm đất và công trình trên đất là hợp lý và các văn phòng công chứng sẽ đồng ý kỳ. Nếu không có giấy phép xây dựng, nhân viên định giá tính cả giá trị tài sản công trình trên đất vào giá trị TSĐB sẽ rủi ro cho ngân hàng nếu công trình trên đất không được phép xây dựng hoặc không đúng với giấy phép được cấp. Nên thường trong trường hợp này, nhân viện định giá sẽ không tính giá trị trên đất vào giá trị định giá, đồng thời trong trong phần kiến nghị sẽ lưu ý ĐVKD làm rõ công trình trên đất có giấy phép xây dựng hay không? và khách hàng cần có cam kết tài sản trên đất cũng sẽ thuộc khối tài sản thế chấp trước khi giải ngân.

 

[trungdv1]

Theo mình, trường hợp này nếu công trình trên đất có GPXD thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo bao gồm đất và công trình trên đất là hợp lý và các văn phòng công chứng sẽ đồng ý kỳ. Nếu không có giấy phép xây dựng, nhân viên định giá tính cả giá trị tài sản công trình trên đất vào giá trị TSĐB sẽ rủi ro cho ngân hàng nếu công trình trên đất không được phép xây dựng hoặc không đúng với giấy phép được cấp. Nên thường trong trường hợp này, nhân viện định giá sẽ không tính giá trị trên đất vào giá trị định giá, đồng thời trong trong phần kiến nghị sẽ lưu ý ĐVKD làm rõ công trình trên đất có giấy phép xây dựng hay không? và khách hàng cần có cam kết tài sản trên đất cũng sẽ thuộc khối tài sản thế chấp trước khi giải ngân.

 

[Timviec91]

Theo mình thì trường hợp này nhân viên thẩm định đó đúng vì nhân viên thẩm định dựa trên cái tài sản hiện hữu (TS là công trình chưa hoàn thành). Trường hợp này bạn vẫn đi công chứng bình thường nhưng cái Hợp đồng công chứng thì là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì mặc nhiên sau khi ngôi nhà hoàn công sẽ tự đông thế chấp luôn tài sản cho ngân hàng ( tránh trường hợp kiện tụng sau này) Bên cạnh đó sẽ co văn bản thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng về việc hoàn công ngôi nhà, Sau khi xây dựng và hoàn công xong thì mình sẽ định giá lại lần nữa và lây đó là giá trị định giá cuối cùng bạn nhé.
Theo ý kiến của mình.

 

[NgoHongSon]

Công chứng họ chỉ quan tâm các giấy tờ mà bạn mang đi công chứng chứng .
Nếu công chứng bất động sản mà trên GCN chỉ có đất thì họ công công chứng phần đất.
Còn tài sản gắn liền với đất nếu có Giấy phép xây dựng thì công chứng chưng 1 hợp đồng riêng là tài sản hình thành từ tương lai.
Trường hợp bạn nêu muốn công chứng thì tách 2 phần ra :
1/ 1 HĐCC phần đất trị giá 600 trđ cho khoản vay ACB là 600trđ
2/ 1 HĐTCTSHTTL nếu Công chưng viên quan điểm họ đồng ý sẽ chứng thêm bạn 1 hợp đồng.trị giá đảm bảo khoản vay ABC là 400 trđ

Tuy nhiên trc đa số công chứng viên rất ngại công chứng TSHLTTL nên để lách luật biên bản định giá trong hồ sơ công chứng là 1 tỷ ( chỉ nêu phần đất) và đi công chứng 1 HDTC tài sản 1 tỷ đồng.
Sau đó bạn có thêm 1 hợp đồng thế chấp song phương thể hiện chi tiết tài sản HTTTL + cam kết thế chấp toàn bộ tài gắn liền trên đất và cam kết hoàn công nhà trong vòng 06 tháng.

Còn định giá hay trình hồ sơ là việc của Ngân hàng --- quan trọng kỹ thuật trình hồ sơ khớp với việc đi công chứng thực tế để hồ sơ tín dụng mình trình phù hợp ngoài ra một số điều kiện quản lý để giảm thiểu rủi ro cho hồ sơ dạng này.