Lách quy định thẩm định giá trị TSĐB.



Trường Giang

Verified Banker
#1
Các anh/chị cho em hỏi em đang gặp trường hợp này.
- Khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn tại ngân hàng. Nhưng trên miếng đất đó có ngôi nhà đang xây dựng (chưa xây xong và chưa hoàn công).
- Nhân viên thẩm định TSĐB định giá ngôi nhà là 1 tỷ trong đó giá trị đất là 600tr và giá trị nhà là 400tr.
- Em có hỏi các anh chị làm bên phòng công chứng thì trường hợp này chỉ có phòng công chứng Sài Gòn chịu công chứng, còn các phòng công chứng khác không chịu làm.
- Nguyên nhân là do đối tượng này ko đc điều chỉnh bởi cái thông tư 01 gì đó.
Theo các anh/chị thì Nhân viên thẩm định xác định luôn giá trị ngôi nhà đang xây vào giá trị TSĐB là đúng hay sai ạ???
 

hoangho0501

Thành viên
Ở ngân hàng mình thì giá trị công trình xây dựng sẽ không được tính. (chỉ được tính khi đã được cập nhật vào GCN).
 

phungvannam

Verified Banker
Theo ý kiến của mình thì bên CC làm gì có cơ sở để từ chối công chứng nhỉ, giá trị định giá là do hai bên tự thỏa thuận, liên quan gì đến họ đâu.
Còn việc đăng ký giao dịch đảm bảo cả tài sản trên đất thì còn tùy vào từng địa phương, có địa phương chỉ cần thêm GPXD, có địa phương bắt buộc phải làm thủ tục chứng nhận TS trên đất trên GCN mới có đăng ký.
 

phungvannam

Verified Banker
Mình thêm chút nữa là việc định giá của NV TĐTS căn cứ vào quy định của từng ngân hàng, pháp luật không quy định. Còn bên mình thì hoàn toàn cho phép :)
 

mber

Verified Banker
Theo quan điểm của mình, nhà chưa xây xong thì nếu có thể chỉ tính giá trị tại thời điểm định giá (căn cứ trên sổ sách chứng từ mua nguyên vật liệu, công xây, hợp đồng xây nhà v.v...Th này làm mình liên tưởng đến TH bank mình ở vùng miền Trung - TN ko nhận TSBĐ là cây cà phê trên đất để định giá cho vay. Có lẽ do cả khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng nữa. Các bạn RM nếu gặp các TH như trên, nên check chéo kiểm tra với RM các vùng khác / thông tin các bank khác để kiến nghị khối trục dọc/khối QTRR hội sở lập tức edit văn bản để đảm bảo quyền lợi khách hàng/ đảm bảo sự cạnh tranh với bank khác
 

0983613383

Verified Banker
Sao không làm theo kiểu định giá đất và lợi thế (tính giá trị nhà vào lợi thế của đất - lúc này tài sản trên đất sẽ không định giá mà chỉ miêu tả để biết là trên đất có nhà vời lợi thế hơn đất trống nên giá trị cao hơn)
 

mber

Verified Banker
Mình thấy idea của bạn rất hay, ít nhiều thì chủ đất đã bỏ vốn để gián tiếp gia tăng giá trị tài sản thì có lẽ bank nên cân nhắc để cho vay. Tuy nhiên, theo mình, đây chỉ là yếu tố sơ cấp vì Thẩm định làm dựa trên quy định, cái gì nằm ngoài quy định thì ko xét, mặc dù họ cũng biết thực tế giá trị đất và nhà gắn với đất là như thế nào mà. TH này, RM/TĐ nên kiến nghị hội sở có điều chỉnh thích hợp để gia tăng tính cạnh tranh cho bank, ví dụ như bạn nói là có thêm lợi thế đất :)
 

ping381

Thành viên
-Theo mình trong trường họp này, Nhân viên ĐỊnh Giá TS này là hợp lý, còn nhân viên Thẩm định tính dụng chỉ nên lấy giá trị Đất làm giá trị TSBĐ. Đồng thời trong báo cáo thẩm định nêu rõ điều kiện là Khách hàng phải ký cam kết thế chấp phần nhà sau khi hoàn công đăng bộ. Như vậy, trong trường hợp này ta thực hiện 2 lần thủ tục thế chấp. Lúc này thì viec công chứng theo TT01 hoặc TT08 đều OK.
-TT01chỉ điều chỉnh đối với TS là chung cư, nhà.... thuộc dự án (DN kinh doanh BĐS). Do đó, đối tượng nhà của cá nhân tự xây sẽ không áp dụng TT01 mà theo TT08 (TT08 có đối tượng điều chỉnh rộng hơn TT01)
 

0983613383

Verified Banker
Mình thấy idea của bạn rất hay, ít nhiều thì chủ đất đã bỏ vốn để gián tiếp gia tăng giá trị tài sản thì có lẽ bank nên cân nhắc để cho vay. Tuy nhiên, theo mình, đây chỉ là yếu tố sơ cấp vì Thẩm định làm dựa trên quy định, cái gì nằm ngoài quy định thì ko xét, mặc dù họ cũng biết thực tế giá trị đất và nhà gắn với đất là như thế nào mà. TH này, RM/TĐ nên kiến nghị hội sở có điều chỉnh thích hợp để gia tăng tính cạnh tranh cho bank, ví dụ như bạn nói là có thêm lợi thế đất :)
Ben VIB dang lam theo cach tinh loi the dat. tuy nhien phai co giay phep xay dung de tinh loi the.
 

Top