Xác định giá trị " lợi thế quyền thuê"?

[quanghuy787]

Chào cả nhà,
Có mem nào làm bên bộ phận thẩm định giá ko? mình đang làm cái xác định lợi thế quyền thuê đối với đất thuê 50 năm. Bạn nào có kinh nghiệm chia sẻ để mình học hỏi thêm với ^^
Thanks cả nhà !

 

[CuWin]

Phải xem thuê 50 năm nhưng đóng tiền hàng năm hay đóng 1 lần.

Tiền đền bù là ai bỏ ra? Đất thuê là trong KCN hay khu dân cư?

Nếu trả tiền thuê hàng năm thì không xác định được gì cả. không cần quan tâm nữa.

 

[quanghuy787]

đất này là đất thuê trả tiền hàng năm và ko nằm trong KCN bạn ạ. sao bạn Cuwin lại nói ko xác định được j cả??? bạn đã từng nghe nói đến cái gọi là Giá trị quyền thuê đất (hoặc lợi thế thương mại/ lợi thế quyền thuê đất)chưa vậy???

 

[CuWin]

1. Giá trị lợi thế quyền thuê: Là giá trị thu được trên cơ sở chiết khấu thu nhập chênh lệch giữa giá thuê theo thị trường và giá thuê theo Hợp đồng.

Tính toán giá trị lợi thế từ việc sử dụng đất thuê bằng phương pháp thu nhập:

Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ tài sản.

Thuyết minh nội dung: Tính toán giá trị lợi thế từ việc sử dụng đất thuê dựa trên nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Giả sử trong điều kiện hiện tại, công ty đem cho thuê lại toàn bộ diện tích khu đất trong toàn bộ thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất.


2. Theo Luật đất đai thì:

Điều 111. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

c) Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

đ) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Vì vậy bạn không thể thế chấp đất thuê.

Cái mà các Ngân hàng đang nhận là tài sản trên đất thuê + giá trị thuê đất còn lại của DN.

Nếu đóng tiền hàng năm thì có giá trị tiền thuê đất đã đóng đâu mà thế chấp.

Cái lợi thế quyền thuê ra đời nhằm nâng cao cái giá trị tiền thuê đất để cho các tổ chức vay nhiều hơn mà thôi.

 

[quanghuy787]

1. Mình đồng ý với ý 1 của bạn. Bạn trích dẫn khá chính xác. (Cái này trước đây được gọi là lợi thế vị trí địa lý xác định theo Thông tư 146 nhưng nay ko sử dụng nữa) Vấn đề là cách xác định chênh lệch giữa giá thị trường và giá thuê theo hợp đồng còn nhiều ý kiến khác nhau trong các trường hợp cụ thể. Vì thế mình đang muốn nhờ ai đã có kinh nghiệm thực tế, xử lý 1 hồ sơ định giá cụ thể chia sẻ kinh nghiệm.
2. Mình ko rõ bạn tổng hợp từ bao nhiêu ngân hàng để nói "các ngân hàng..", nhưng có 1 cái là, ở đây mình đang nói đến Quyền tài sản phát sinh từ quyền sử dụng đất. Chứ cái căn bản như tài sản trên đất và giá trị thuê còn lại (xác định theo tiền thuê đã đóng) thì mình ko bàn ở đây.

 

[CuWin]

Nếu bạn nói như vậy thì tại NH bạn đang làm đã có quy chế riêng cho TH này rồi. Như Quyền tài sản phát sinh từ quyền sử dụng đất thì bạn đã biết nó dĩ nhiên là trong cơ chế nhận tài sản bên bạn cũng có quy định nó rồi. Thông thường lợi thế quyền thuê các Cty thẩm định thẩm định bất động sản hay dùng, nhưng chủ yếu để cho giao dịch chuyển nhượng là chính mà thôi.

Th của bạn là TH đặc biệt mà thôi, vì thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì nhìn chung các NH đều không nhận thế chấp cái này (trừ các dự án lớn trong đó thế chấp cả dự án, bao gồm cả TS hình thành trong tương lai).

Mình nói các NH thì dĩ nhiên là trên 2 rồi. Có thể khẳng định là trên 50% các ngân hàng luôn đó. Có thể những bạn làm BIDV sẽ biết vì bên đó làm nhiều dự án lớn lắm. Nên có thể áp dụng những TH này nhiều.

Rất mong những bạn nào biết bổ sung thêm, mình cũng cần biết để học hỏi thêm. Đúng là có nhiều cái mình vẫn chưa biết hết.

 

[tuantd1989]

1. Mình đồng ý với ý 1 của bạn. Bạn trích dẫn khá chính xác. (Cái này trước đây được gọi là lợi thế vị trí địa lý xác định theo Thông tư 146 nhưng nay ko sử dụng nữa) Vấn đề là cách xác định chênh lệch giữa giá thị trường và giá thuê theo hợp đồng còn nhiều ý kiến khác nhau trong các trường hợp cụ thể. Vì thế mình đang muốn nhờ ai đã có kinh nghiệm thực tế, xử lý 1 hồ sơ định giá cụ thể chia sẻ kinh nghiệm.
2. Mình ko rõ bạn tổng hợp từ bao nhiêu ngân hàng để nói "các ngân hàng..", nhưng có 1 cái là, ở đây mình đang nói đến Quyền tài sản phát sinh từ quyền sử dụng đất. Chứ cái căn bản như tài sản trên đất và giá trị thuê còn lại (xác định theo tiền thuê đã đóng) thì mình ko bàn ở đây.

Bên NH mình cũng không nhận trường hợp đất thuê trong KCN mà tiền thuê trả hàng năm, mình đã thực hiện qua 02 hồ sơ này. Bạn cuwin giải thích hợp lý đấy chứ, trường hợp đất thuê trên KCN mình xin đưa ra ý kiến giải quyết như sau:
1. Đất thuê trả tiền hàng năm:
+ Thẩm định giá trị quyền sử dụng kết cấu hạ tầng (KCHT)
+ Thẩm định giá trị tài sản trên đất (nhà xưởng, kho bãi...)
2. Đất thuê trả tiền một lần:
+ Thẩm định giá trị quyền sử dụng kết cấu hạ tầng (KCHT)
+ Thẩm định giá trị tài sản trên đất (nhà xưởng, kho bãi...)
+ Thẩm định giá trị tiền thuê đất cho các năm còn lại.

 

[ngocht]

Bên NH mình cũng không nhận trường hợp đất thuê trong KCN mà tiền thuê trả hàng năm, mình đã thực hiện qua 02 hồ sơ này. Bạn cuwin giải thích hợp lý đấy chứ, trường hợp đất thuê trên KCN mình xin đưa ra ý kiến giải quyết như sau:
1. Đất thuê trả tiền hàng năm:
+ Thẩm định giá trị quyền sử dụng kết cấu hạ tầng (KCHT)
+ Thẩm định giá trị tài sản trên đất (nhà xưởng, kho bãi...)
2. Đất thuê trả tiền một lần:
+ Thẩm định giá trị quyền sử dụng kết cấu hạ tầng (KCHT)
+ Thẩm định giá trị tài sản trên đất (nhà xưởng, kho bãi...)
+ Thẩm định giá trị tiền thuê đất cho các năm còn lại.

bạn này nói đúng đó. nếu là đất thuê trả tiền hàng năm thì không định giá đất, chỉ định giá tài sản trên đất và gắn liền với đất (nếu có), ngoài ra, tính chiết khấu dòng tiền trong trường hợp nhận thế chấp tài sản trên đất nhưng đất cũng là 1 phần không thể tách rời của tài sản bảo đảm.

 

[minhptn]

Cơ mà vẫn định giá về cái lợi thế thương mại của cái khu đất đó được mà nhỉ???

 

[ngocht]

Cơ mà vẫn định giá về cái lợi thế thương mại của cái khu đất đó được mà nhỉ???

bạn tính chiết khấu dòng tiền cũng là đã thêm cái lợi thế thg mại vào rồi đấy