Đề thi thẩm định giá Eximbank 2011

minhson7689

Thành viên mới
ĐỀ THI NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ EXIMBANK CẦN THƠ
15-7-2011
Thời gian làm bài: 90 phút
Lý Thuyết:
Theo anh chị, thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư thường áp dụng cho những trường hợp nào, vì sao?

Bài tập: Yêu cầu nêu phương pháp sử dụng thẩm định, ghi rõ cách tính và ghi kết quả thẩm định

1) Căn nhà ở phố A có vị trí mặt tiền đường, sử dụng ổn định từ năm 2000, có số liệu như sau:
- Diện tích đất thực tế phù hợp với quy hoạch: 4m x 20m = 80 m2
- Diện tích đất ở được công nhận theo chủ quyền: 60 m2
- Diện tích xây dựng: 50 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 80 m2
- Nhà phố: 1 trệt + 1 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái bằng

Thông tin chuyển nhượng tại khu vực như sau:
BĐS 1:
- Diện tích đất được công nhận : 4m x 12m = 48 m2
- Diện tích xây dựng: 48 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 140 m2
- Kết cấu 1 trệt + 2 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái lợp tole
- Đã chuyển nhượng giá 2,6 tỷ

BĐS 2:
- Diện tích đất được công nhận : 4m x 20m = 80 m2
- Diện tích xây dựng: 64 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 190 m2
- Kết cấu 1 trệt + 2 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái lợp tole
- Đã chuyển nhượng giá 4,4 tỷ

BĐS 3:
- Diện tích đất được công nhận : 4m x 25m = 100 m2
- Diện tích xây dựng: 90 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 180 m2
- Kết cấu 1 trệt + 1 lầu; cột, đà, sàn BTCT, tường gạch, mái lợp tole
- Đã chuyển nhượng giá 5,2 tỷ

Biết rằng:
- Tỷ lệ chất lượng còn lại của các căn nhà trên là 80%
- Đơn giá xây dựng mới là : 2 triệu đồng/ m2
- Các điều kiện về quyền sử dụng đất, vị trí, hạ tầng, xã hội, lợi thế kinh doanh như nhau.
- Đơn giá đất do UBND thành phố ban hành là 10 triệu đồng/ m2

2) Một khu đất phi nông nghiệp có diện tích 10.000 m2 (thuộc diện đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất) doanh nghiệp A đang sử dụng vào mục đích kinh doanh cho thuê kho bãi. Hãy thẩm định giá trị khu đất trên, biết rằng:
- Không tìm được thông tin chuyển nhượng
- Doanh thu cho thuê bình quân hàng năm : 1,8 tỷ
- Chi phí quản lý bình quân: 0,2 tỷ/ năm
- Thuế thu nhập doanh nghiệp là 28%
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngân hàng bình quân là 8%/ năm (suất lợi tức bắt buộc)
 
Để giải bài tập 1 nhé!
[TABLE="width: 856"]
[TR]
[TD] [/TD]
[TD]TSTĐ[/TD]
[TD]SS1[/TD]
[TD]SS2[/TD]
[TD]SS3[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]GIÁ[/TD]
[TD] [/TD]
[TD="align: right"]2.600.000.000[/TD]
[TD="align: right"]4.400.000.000[/TD]
[TD="align: right"]5.200.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]DT[/TD]
[TD="align: right"]60[/TD]
[TD="align: right"]48[/TD]
[TD="align: right"]80[/TD]
[TD="align: right"]100[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]DTXD[/TD]
[TD="align: right"]50[/TD]
[TD="align: right"]48[/TD]
[TD="align: right"]64[/TD]
[TD="align: right"]90[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]DT SÀN XD[/TD]
[TD="align: right"]80[/TD]
[TD="align: right"]140[/TD]
[TD="align: right"]190[/TD]
[TD="align: right"]180[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Đơn giá XD[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]CLCL[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]ĐƠN GIÁ ĐẤT UBND[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị thay thế mới CTXD[/TD]
[TD="align: right"]160.000.000[/TD]
[TD="align: right"]280.000.000[/TD]
[TD="align: right"]380.000.000[/TD]
[TD="align: right"]360.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị còn lại công trình[/TD]
[TD="align: right"]128.000.000[/TD]
[TD="align: right"]224.000.000[/TD]
[TD="align: right"]304.000.000[/TD]
[TD="align: right"]288.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị lô đất[/TD]
[TD] [/TD]
[TD="align: right"]2.376.000.000[/TD]
[TD="align: right"]4.096.000.000[/TD]
[TD="align: right"]4.912.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Đơn giá đất[/TD]
[TD] [/TD]
[TD="align: right"]49.500.000[/TD]
[TD="align: right"]51.200.000[/TD]
[TD="align: right"]49.120.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Đơn giá đất TB (đ/m2)[/TD]
[TD="align: right"]49.940.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá TSTĐ (trên 60m2 diện tích đất được công nhận)[/TD]
[TD="align: right"]3.124.400.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 8"]Nhưng diện tích đất thực tế phù hợp quy hoạch là 80m2 thì chắc chắn cần phải đăng ký để công nhận phần diện tích đất 20m2 chênh lệch, xảy ra 2 trường hợp là công nhận đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 2"]Không thu tiền sử dụng đất:[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị TSTĐ[/TD]
[TD="align: right"]=4.123.200.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Có thu tiền sử dụng đất[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị TSTĐ[/TD]
[TD="colspan: 2"]= 4123200000 - B[/TD]
[TD="colspan: 4"]Trong đó "B" là giá trị tiền sử dụng đất cho 20m2[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị "B" theo quy định[/TD]
[TD="colspan: 2"]50% * 10000000*20m2 =[/TD]
[TD="align: right"]100.000.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị TSTĐ[/TD]
[TD="align: right"]4.023.200.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 2"]Vậy Giá trị lô đất thẩm định là[/TD]
[TD="align: right"]4.123.200.000[/TD]
[TD] hoặc [/TD]
[TD="align: right"]4.023.200.000[/TD]
[TD="colspan: 5"] tùy theo trường hợp hồ sơ của đất như thế nào?[/TD]
[/TR]
[/TABLE]

Đây là cách giải của mình nếu có sai sót... nhờ đóng góp của các bạn
 
mình xin sửa lại cho 9 xác hơn có thể do sơ xuất . Mong các bạn đóng góp xây dựng cho hoàn chỉnh .
Để giải bài tập 1 nhé!
[TABLE="width: 856"]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]TSTĐ[/TD]
[TD]SS1[/TD]
[TD]SS2[/TD]
[TD]SS3[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]GIÁ[/TD]
[TD][/TD]
[TD="align: right"]2.600.000.000[/TD]
[TD="align: right"]4.400.000.000[/TD]
[TD="align: right"]5.200.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]DT[/TD]
[TD="align: right"]60[/TD]
[TD="align: right"]48[/TD]
[TD="align: right"]80[/TD]
[TD="align: right"]100[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]DTXD[/TD]
[TD="align: right"]50[/TD]
[TD="align: right"]48[/TD]
[TD="align: right"]64[/TD]
[TD="align: right"]90[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]DT SÀN XD[/TD]
[TD="align: right"]80[/TD]
[TD="align: right"]140[/TD]
[TD="align: right"]190[/TD]
[TD="align: right"]180[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Đơn giá XD[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD="align: right"]2.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]CLCL[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD="align: right"]80%[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]ĐƠN GIÁ ĐẤT UBND[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD="align: right"]10.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị thay thế mới CTXD[/TD]
[TD="align: right"]160.000.000[/TD]
[TD="align: right"]280.000.000[/TD]
[TD="align: right"]380.000.000[/TD]
[TD="align: right"]360.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị còn lại công trình[/TD]
[TD="align: right"]128.000.000[/TD]
[TD="align: right"]224.000.000[/TD]
[TD="align: right"]304.000.000[/TD]
[TD="align: right"]288.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị lô đất[/TD]
[TD][/TD]
[TD="align: right"]2.376.000.000[/TD]
[TD="align: right"]4.096.000.000[/TD]
[TD="align: right"]4.912.000.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Đơn giá đất[/TD]
[TD][/TD]
[TD="align: right"]49.500.000[/TD]
[TD="align: right"]51.200.000[/TD]
[TD="align: right"]49.120.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Đơn giá đất TB (đ/m2)[/TD]
[TD="align: right"]49.940.000[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá TSTĐ (trên 60m2 diện tích đất được công nhận)[/TD]
[TD="align: right"]3.124.400.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 8"]Nhưng diện tích đất thực tế phù hợp quy hoạch là 80m2 thì chắc chắn cần phải đăng ký để công nhận phần diện tích đất 20m2 chênh lệch, xảy ra 2 trường hợp là công nhận đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 2"]Không thu tiền sử dụng đất:[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị TSTĐ[/TD]
[TD="align: right"]=4.123.200.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Có thu tiền sử dụng đất[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị TSTĐ[/TD]
[TD="colspan: 2"]= 4123200000 + B[/TD]
[TD="colspan: 4"]Trong đó "B" là giá trị tiền sử dụng đất cho 20m2[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị "B" theo quy định[/TD]
[TD="colspan: 2"]50% * 10000000*20m2 =[/TD]
[TD="align: right"]100.000.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Giá trị TSTĐ[/TD]
[TD="align: right"]4.223.200.000[/TD]
[TD]VNĐ[/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD="colspan: 2"]Vậy Giá trị lô đất thẩm định là[/TD]
[TD="align: right"]4.123.200.000[/TD]
[TD]hoặc[/TD]
[TD="align: right"]4.223.200.000[/TD]
[TD="colspan: 5"]tùy theo trường hợp hồ sơ của đất như thế nào?

[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
Theo mình nghĩ trong đề thi là giải quyết theo hình thức không thu tiền sử dụng đất vì đất sử dụng hợp quy hoạch không có tranh chấp sử dụng đúng hồ sơ là đơ tốn ngay 100tr kekeke..... Vậy giá trị ước tính là 4.123.200.000 VNĐ
Đây là cách giải của mình nếu có sai sót... nhờ đóng góp của các bạn
 
Cảm ơn các bạn đã đọc bài viết và giải đề

Cái này mình thi cũng lâu rồi nên không nhớ lúc đó mình giải thế nào nữa, lúc ra dò kết quả không thấy ai giống ai hết, Eximbank cũng không có công bố đáp án. Theo mình nghĩ đề thi này không phải là xem kết quả chính xác mà là xem cách bạn giải quyết vấn đề. Mình và thằng bạn chênh lệch kết quả đến cả tỷ mà 2 thằng đều đơợc gọi đi phỏng vấn hết.
Chúc các bạn sớm có công việc như ý muốn.
 
Cái này còn tùy theo quy định nội bộ của NH thôi.
Thực tế nếu đất 80m2 mà giấy chứng nhận QSDĐ chỉ có 60m2 thì NH cũng sẽ chỉ định giá 60m2 trong sổ mà thôi.
Vì rất nhiều lý do như sau: NV TĐG ko thể đo chính xác đất đó bn m2 được (cái này phải có địa chính quận, huyện) nên việc 80m2 nó lại mang tính chất cảm tính. Nhỡ ko phải 80 mà lại 76m2 thì sao?
Hoặc giả địa chính đã tới đo nhưng họ chỉ công nhận 60m2 sử dụng thì phải cân nhắc, tìm hiểu vì sao? Có thể 20m2 nằm trong hành lang quy hoạch dự kiến, có thể đó là đất chủ hộ lấn chiếm...
Nên thực tế thì cái giá cuối cùng NH đưa ra sẽ là 3.124.400.000 VNĐ
Và điều này hoàn toàn là hợp lý, không cần phải tranh cãi.n
Nếu muốn công nhận và tính cả 80m2 thì chủ TS phải ra sở TN-MT Quận, yêu cầu làm lại hoặc xác nhận thêm phần diện tích 20m2 còn thiếu vào trong phần đính chính của GCN QSDĐ. NH sẽ không có nghĩa vụ tính 20m2 này vào nếu giấy tờ ko hợp lệ, hoặc chưa được xác nhận. Tính vào khác nào ông cho vay tiền mà ko có sổ đỏ?? Sau này xảy ra tranh chấp hoặc phát mãi TS, họ bảo chỉ bán 60m2 đất đó, 20m2 đất kia họ chưa làm sổ, có bán đâu mà ông thu thì tính sao?
 
Chỉnh sửa lần cuối bởi người điều hành:

Tin tuyển dụng mới nhất

Thống kê MXH

Tổng số chủ đề
34,586
Số bình luận
528,088
Tổng số thành viên
352,156
Thành viên mới nhất
onbetwine
Back
Bên trên