Trao đổi phương pháp định giá bất động sản

OnlyD viết:

Mình có tạo một topic bên mục dành cho nhân viên ngân hàng, nhưng thấy vắng quá nên post qua đây. Mấy mod xem xét giúp mình nhé 😃
Trước hết, xin chào các anh, chị, em trên diễn đàn, nhất là các anh, chị, em bên mảng định giá.
Mình tạo topic này nhằm trao đổi kinh nghiệm về việc định giá bất động sản.
Minh thì thì dùng phương pháp so sánh (tìm căn cứ định giá thông qua google). Mình thấy cách này có khi rất mất thời gian.
Không biết các anh, chị, em dùng phương pháp nào ? Có thể chia sẻ kinh nghiệm với đồng nghiệp không ?
Xin cảm ơn mọi người đã đọc bài 😃

Xin cảm ơn mọi người đã đọc bài 😃
Click to expand...

Phương pháp chủ đạo mình dùng là so sánh và chi phí (có tài sản trên đất), rất hiếm khi sử dụng đc pp thu nhập

hieudq viết:

Xin cảm ơn mọi người đã đọc bài 😃
Click to expand...

Phương pháp chủ đạo mình dùng là so sánh và chi phí (có tài sản trên đất), rất hiếm khi sử dụng đc pp thu nhập

Mình không hiểu ý bạn lắm, bạn so sánh kiểu gì mà ko thu thập các "căn cứ định giá" vậy ?

OnlyD viết:

Mình không hiểu ý bạn lắm, bạn so sánh kiểu gì mà ko thu thập các "căn cứ định giá" vậy ?

Nếu chi tìm trên google mà k đi khảo sát thực tế thì làm sao mình điều chỉnh phù hợp và chặt trẽ được. Biết tsss nó tốt hay kém hơn ts thẩm định ở điểm nào. 🙂

hieudq viết:

Nếu chi tìm trên google mà k đi khảo sát thực tế thì làm sao mình điều chỉnh phù hợp và chặt trẽ được. Biết tsss nó tốt hay kém hơn ts thẩm định ở điểm nào. 🙂

Bạn nói đúng, phải đi xuống thực địa là điều bắt buộc rồi, nhưng ko có cái căn cứ so sánh kẹp vào hồ sơ thì cũng hơi phiền 🙁
Mình nghe nói bên BIDV có đội ngũ thu thập riêng, chả biết đúng ko ? Nhưng bên mình tín dụng làm luôn khâu này, mà cái này mất thời gian lắm, nên mình mới lên đây tầm sư học đạo 😃

OnlyD viết:

Bạn nói đúng, phải đi xuống thực địa là điều bắt buộc rồi, nhưng ko có cái căn cứ so sánh kẹp vào hồ sơ thì cũng hơi phiền 🙁
Mình nghe nói bên BIDV có đội ngũ thu thập riêng, chả biết đúng ko ? Nhưng bên mình tín dụng làm luôn khâu này, mà cái này mất thời gian lắm, nên mình mới lên đây tầm sư học đạo 😃

Cho mình hỏi b chút nhé. Căn cứ định giá b muốn nói ở đây là gì vậy.

theo khung amc ngân hàng quy định ngân hàng, khảo sát thực tế so sánh giữa các tài sản thêm bớt tùy ý.... 😃

hieudq viết:

Cho mình hỏi b chút nhé. Căn cứ định giá b muốn nói ở đây là gì vậy.

là mấy cái thông tin mua bán đất gần (hay tương tự) miếng đất cần định giá đó bạn

minhdzung16 viết:

theo khung amc ngân hàng quy định ngân hàng, khảo sát thực tế so sánh giữa các tài sản thêm bớt tùy ý.... 😃

bên chỗ bạn có phải kẹp mấy cái tài sản khảo sát vào hồ sơ ko ?

OnlyD viết:

là mấy cái thông tin mua bán đất gần (hay tương tự) miếng đất cần định giá đó bạn

Thông tin về tài sản ss mình tìm trên web và trực tiếp điều tra thị trường để thu thập thông tin

vậy là bạn cũng giống mình rồi, bạn có thấy rằng mất thời gian cho quá trình tìm ko ?

OnlyD viết:

vậy là bạn cũng giống mình rồi, bạn có thấy rằng mất thời gian cho quá trình tìm ko ?

Có chứ b. Cho t hỏi b đang làm NH nào vậy

OnlyD viết:

là mấy cái thông tin mua bán đất gần (hay tương tự) miếng đất cần định giá đó bạn

bên chỗ bạn có phải kẹp mấy cái tài sản khảo sát vào hồ sơ ko ?

có chớ đã là pp so sánh k có tài liệu hay gì tương tự sao so sánh

minhdzung16 viết:

có chớ đã là pp so sánh k có tài liệu hay gì tương tự sao so sánh

mình thấy công đoạn này mất thời gian nên lên tham khảo ý kiến của anh chị em, xem có giải pháp ko ?

hieudq viết:

Có chứ b. Cho t hỏi b đang làm NH nào vậy

mình bên Agri, tìm mấy cái này mất thời gian lắm, nhất là ở quê. Do đó, mình đang muốn tham khảo kinh nghiệm người đi trước 😃

Mình thấy cái tờ định giá của agri là đơn giản nhất rổi còn gì, các ngân hàng khác báo cáo định giá cả mấy trang, tính toán so sánh, thêm bớt thuận lợi hay bất lợi tè le, agribank tính có 1 dòng chứ mấy.

mrkidvn viết:

Mình thấy cái tờ định giá của agri là đơn giản nhất rổi còn gì, các ngân hàng khác báo cáo định giá cả mấy trang, tính toán so sánh, thêm bớt thuận lợi hay bất lợi tè le, agribank tính có 1 dòng chứ mấy.

Sặc, cái phần căn cứ định giá giải thích rõ ở BCTD bác ơi

cơ bản là phải nắm giá trị thực tế, còn phần xử lý kỹ thuật cho phù hợp thì đơn giản thôi, phương pháp định giá ưu tiên nhất là pp so sánh + chi phí. Đối với bất động sản có thể thực hiện dự án thì dùng phương pháp thặng dư

Hay dùng và dễ dùng nhất vẫn là pp so sánh. Bank nào có bộ phận định giá độc lập thì có nguồn dữ liệu giá đấy khá đầy đủ, cập nhật, anh em làm tín dụng ko phải làm nhưng mắc cái định giá thường thấp hơn giá thị trường, để giảm thiểu rủi ro. Có tài liệu hướng dẫn đầy đủ, chi tiết, các tỷ lệ điều chỉnh abc xyz này kia... Anh em tín dụng tự định giá thì cũng dùng pp so sánh, nhưng sơ sài, thật ra là chỉ tham khảo giá trên mấy trang BĐS rồi đưa ra giá thôi.

Theo quan điểm của mình, định giá tài sản tại Việt Nam còn rất nhiều vấn đề. Việc so sánh chỉ là bề nổi thôi. Thị trường không minh bạch, không có khung chính sách cụ thể, dẫn đến việc mỗi ông làm một kiểu tùy theo cách hiểu, cách trao đổi.
VD: Mình chưa tìm đước khái niệm thời hạn sử dụng đất lâu dài là ntn? Tuy nhiên vẫn có nhiều quan điểm hiểu rằng 50 năm, hay 70 năm có thể là lâu dài.

các bạn ở đây chủ yếu là front, thẩm định để cho vay. còn mình hiện đang làm bên thẩm định để xử lý nợ xấu. bản thân mình cảm thấy đi làm thực tế sẽ thấy, có những tài sản ở ngoại thành, giao dịch hiếm xảy ra trong vùng đó trong vòng 1 năm trở lại, vậy lấy ts nào để so sánh. chỉ có thể căn và giá khung nhà nc ( tuy nhiên giá khung nhà nc bản chất không phản ánh đúng thị trường).

nguyenthile viết:

các bạn ở đây chủ yếu là front, thẩm định để cho vay. còn mình hiện đang làm bên thẩm định để xử lý nợ xấu. bản thân mình cảm thấy đi làm thực tế sẽ thấy, có những tài sản ở ngoại thành, giao dịch hiếm xảy ra trong vùng đó trong vòng 1 năm trở lại, vậy lấy ts nào để so sánh. chỉ có thể căn và giá khung nhà nc ( tuy nhiên giá khung nhà nc bản chất không phản ánh đúng thị trường).

Theo mình đây mới là nguồn thông tin quý giá nhất này. Bộ phận xử lý nợ sẽ có được giá sát nhất khi làm xong mới bộ hồ sơ XLN nào đó, vậy nên các ngân hàng nên tham khảo thêm thông tin ở bộ phận này.