MITTAIWAN
Verified Banker
Cách tính giá nhà chung cư cho người không chuyên:
Với phương pháp định giá đơn giản căn hộ chung cư, nhà đầu tư không chuyên có thể tự tính giá thành xây dựng của từng dự án để định mức giá chuẩn làm cơ sở quyết định đầu tư, tránh tình trạng bị hút bởi tin đồn thổi phồng.
Cách tính giá thành căn hộ cũng như đối với các loại nhà khác, gồm giá đất + vật liệu xây dựng + thi công + quản lý phí + lãi suất vay ngân hàng + thuế + lợi nhuận đầu tư của doanh nghiệp.
Giữa nhà và căn hộ có sự khác biệt là đối với nhà thông thường thì giá đất tính trọn vào nhà, còn với căn hộ giá đất được tính bằng các công thức sau
- Tổng giá trị đất đưa vào xây dựng = giá thửa đất x (nhân) 100 rồi : (chia) mật độ xây dựng.
- Giá đất/m2 xây dựng = tổng giá đất đưa vào xây dựng/diện tích sàn xây dựng (chưa tính chi phí cho % diện tích cầu thang, hành lang không đưa vào căn hộ).
- Giá thành/m2 căn hộ = giá đất/m2 xây dựng + giá thành/m2 xây dựng
- Giá căn hộ = giá thành m2 căn hộ x diện tích căn hộ
Sau khi có giá thành căn hộ, người mua có thể cộng thêm sự thuận lợi về vị trí cũng như tiện ích do hạ tầng khu vực mang lại, thị hiếu của người có nhu cầu an cư để ấn định giá chuẩn thương lượng với người bán trong thế chủ động.
Ví dụ, dự án nhà căn hộ cao cấp ở phường Phú Thuận, quận 7 (TP HCM), giá thửa đất 40 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 2 ha, mật độ xây dựng 30%, chiều cao 15 tầng, trong đó giá đất trung bình 2 triệu đồng/m2, giá thành xây dựng 3,5 triệu đồng/m2 (bao gồm hạ tầng, thuế, lãi ngân hàng, lợi nhuận doanh nghiệp và chi phí khác) thì giá thành căn hộ:
- Giá đất đưa vào xây dựng: 40 tỷ x 100 : 30 = 134 tỷ đồng
- Giá đất/m2 xây dựng: 134 tỷ/20.000 m2 (diện tích mặt bằng) x 30% (mật độ xây dựng) x 15 (số tầng) = 1.488.000 đồng/m2 + 20% diện tích hành lang, cầu thang không đưa vào căn hộ = 1.785.000 đồng.
- Giá thành m2 căn hộ cao cấp: 1.785.000 đồng + 3.500.000 đồng = 5.285.000 đồng.
Với phương pháp định giá đơn giản căn hộ chung cư, nhà đầu tư không chuyên có thể tự tính giá thành xây dựng của từng dự án để định mức giá chuẩn làm cơ sở quyết định đầu tư, tránh tình trạng bị hút bởi tin đồn thổi phồng.
Cách tính giá thành căn hộ cũng như đối với các loại nhà khác, gồm giá đất + vật liệu xây dựng + thi công + quản lý phí + lãi suất vay ngân hàng + thuế + lợi nhuận đầu tư của doanh nghiệp.
Giữa nhà và căn hộ có sự khác biệt là đối với nhà thông thường thì giá đất tính trọn vào nhà, còn với căn hộ giá đất được tính bằng các công thức sau
- Tổng giá trị đất đưa vào xây dựng = giá thửa đất x (nhân) 100 rồi : (chia) mật độ xây dựng.
- Giá đất/m2 xây dựng = tổng giá đất đưa vào xây dựng/diện tích sàn xây dựng (chưa tính chi phí cho % diện tích cầu thang, hành lang không đưa vào căn hộ).
- Giá thành/m2 căn hộ = giá đất/m2 xây dựng + giá thành/m2 xây dựng
- Giá căn hộ = giá thành m2 căn hộ x diện tích căn hộ
Sau khi có giá thành căn hộ, người mua có thể cộng thêm sự thuận lợi về vị trí cũng như tiện ích do hạ tầng khu vực mang lại, thị hiếu của người có nhu cầu an cư để ấn định giá chuẩn thương lượng với người bán trong thế chủ động.
|
Người mua có thể tính tương đối chính xác giá thành căn hộ chung cư. |
Ví dụ, dự án nhà căn hộ cao cấp ở phường Phú Thuận, quận 7 (TP HCM), giá thửa đất 40 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 2 ha, mật độ xây dựng 30%, chiều cao 15 tầng, trong đó giá đất trung bình 2 triệu đồng/m2, giá thành xây dựng 3,5 triệu đồng/m2 (bao gồm hạ tầng, thuế, lãi ngân hàng, lợi nhuận doanh nghiệp và chi phí khác) thì giá thành căn hộ:
- Giá đất đưa vào xây dựng: 40 tỷ x 100 : 30 = 134 tỷ đồng
- Giá đất/m2 xây dựng: 134 tỷ/20.000 m2 (diện tích mặt bằng) x 30% (mật độ xây dựng) x 15 (số tầng) = 1.488.000 đồng/m2 + 20% diện tích hành lang, cầu thang không đưa vào căn hộ = 1.785.000 đồng.
- Giá thành m2 căn hộ cao cấp: 1.785.000 đồng + 3.500.000 đồng = 5.285.000 đồng.
