Thắc mắc liên quan đến Đăng ký giao dịch bảo đảm

[LEFT][COLOR=#000000]Đối với việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm thì trong trường hợp nào phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm do ai thực hiện và cái đó có được tính vào list hồ sơ hay ko Anh chị và các bạn giải đáp giúp em vấn đề này nhé :) [/COLOR][/LEFT]

[quote name='yukihara'][LEFT][COLOR=#000000]Đối với việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm thì trong trường hợp nào phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm do ai thực hiện và cái đó có được tính vào list hồ sơ hay ko Anh chị và các bạn giải đáp giúp em vấn đề này nhé :) [/COLOR][/LEFT][/QUOTE] Đối với BĐS, trường hợp nào cũng phải đăng ký giao dịch đảm bảo. Việc đăng ký giao dịch đảm bảo có 2 ý nghĩa: 1. Xác định thứ tự ưu tiên phát mại trong trường hợp có nhiều hơn 1 ngân hàng cùng nhận thế chấp tài sản đó. 2. Để đảm bảo rằng tài sản đó không bị làm lại giấy tờ (giả sử KH báo mất sổ đỏ rồi yêu cầu làm lại nhưng thực tế sổ đỏ đang trong kho của Ngân hàng). Ngoài BDS, tất cả các trg hợp TSĐB khác cũng đều phải đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc phong toản tại nơi phát hành ra nó hoặc trung tâm đăng ký tài sản đảm bảo. Về hồ sơ thì có 1 cái đơn Yêu cầu đăng ký giao dịch đảm bảo, tuy nhiên đơn này có mẫu và do ngân hàng cung cấp, KH chỉ việc ký thôi bạn ạ.

[b]góp ý[/b] [quote name='yukihara'][LEFT][COLOR=#000000]Đối với việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm thì trong trường hợp nào phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm do ai thực hiện và cái đó có được tính vào list hồ sơ hay ko Anh chị và các bạn giải đáp giúp em vấn đề này nhé :) [/COLOR][/LEFT][/QUOTE] Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm (mới nhất) thì các trường hợp phải đăng ký GDBĐ là: 1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d) Thế chấp tàu biển; đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Như vậy, tài sản đảm bảo là BĐS thì mọi trường hợp phải đăng ký GDBD. Người đăng ký thì theo điều 5 của Nghị định này được hiểu là ngân hàng hoặc khách hàng (người bảo đảm hoặc người nhận bảo đảm)..Bạn có thể xem rõ hơn ở văn bản này. Lưu ý: hiện nay đa phần các ngân hàng thực hiện đăng ký nhưng cũng có nhiều ngân hàng để khách hàng tự đi đăng ký. Đây là trường hợp cần thận trọng vì thực tế đã có khách hàng giả GCN QSD đất và giả xác nhận đăng ký của cơ quan đăng ký GDBĐ.

Đúng là có nhiều trường hợp khách hàng đã làm giả GCN QSDĐ và giả xác nhận đăng ký GDBĐ. Do đó nvien ngân hàng làm nhiệm vụ đi đăng ký GDBĐ fai thực sự thận trọng điều này

Hxxx: Nếu khách hàng làm giả GCN QSDĐ và giả xác nhận DKBĐ thì khách hàng cũng có thể làm giả CMND và sổ hộ khẩu. Giả sử bạn xuống kiểm tra tài sản mà chủ tài sản giả giấy tờ đấy thì làm sao bây giờ. hixx

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm thì ai làm cũng đc, miễn là trên tờ đăng ký phải có chữ ký của người sở hữu tài sản. Đương nhiên cái này nằm trong list hồ sơ rùi.

[quote name='giacatluong']Hxxx: Nếu khách hàng làm giả GCN QSDĐ và giả xác nhận DKBĐ thì khách hàng cũng có thể làm giả CMND và sổ hộ khẩu. Giả sử bạn xuống kiểm tra tài sản mà chủ tài sản giả giấy tờ đấy thì làm sao bây giờ. hixx[/QUOTE] CMND và hộ khẩu ngân hàng có thể kiểm tra được còn CN QSD đất thì mới là chịu. Khi nào bỏ vài trăm triệu ra đền thì sẽ hiểu đấy. Vụ Trần Thái Vũ là ví dụ điển hình, NVTD đền 600tr, TP.Tín dụng là 200 đấy. Cách làm của mỗi người ko giống nhau mà.

Đăng ký GDBĐ được phân ra thành 2 trường hợp là đăng ký đối với động sản và bất động sản. Đối với quyền sử dụng đất, chúng ta tiến hành đăng ký tại VPĐK quyền sử dụng đất quận huyện hoặc VP thuộc sở tài nguyên môi trường. Còn đối với động sản mà không phải là tàu bay, tàu biển thì được đăng ký tại TT ĐK giao dịch tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm (Bộ tư pháp). Có 1 trường hợp cần lưu ý là loại tài sản là quyền tài sản phát sinh từ 1 hợp đồng mua bán nào đấy (dạng tài sản hình thành trong tương lai như trường hợp thế chấp các căn hộ chung cư chưa hình thành, đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư) thì chúng ta cũng đăng ký tại trung tâm đăng ký GDTS, sau khi hình thành, có giấy tờ đầy đủ thì chúng ta đăng ký lại ở VPDKQSDĐ.

Các anh chị cho em hỏi giá trị sử dụng đất trong giao dịch đảm bảo được xác định như thế nào?

Các bạn giải đáp giúp em vần đề này nhé 1, KH dùng TS thế chấp cầm cố để vay vốn tại NH Agribank và Vietinbank(TS được đánh giá là 5 tỷ). Khoản vay 1,5 tỷ tại Ngân hàng agribank đến hạn vào ngày 25/10/209. Khoản vay 1,7 tỷ tại Ngân hàng Vietinbank đến hạn vào ngàu 25/12/2009. Đến hạn trả nợ tại NH Agribank, KH ko thực hiện được nghĩa vụ trả nợ nên NH đã tiến hành xử lý TSTC . Vậy khi NH Agri xử lý TSTC đó thì khoản vay 1,7 tỷ tại NH Vietinbank có được coi là đến hạn ko? Và NH Vietinbank có được tham gia xử lý TS đó ko? 2, Ông X có nhu cầu vay vốn tại NH Y, TSTC là 1 ngôi nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu của ông X.Trong trường hợp này NHTM X có được thu tiền thuê nhà hàng tháng của ông X ko? 3,KH A thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền tại NH X.Đến hạn trả KH A ko trả được nợ. NH X tiến hành bán đấu giá TS đó để thu hồi nợ. Trên mảnh đất đó lại có ngôi nhà 2 tầng, (ko ghi TSTC).NHTM X cho rằng khi thế chấp quyến sử dụng đất ko cần thỏa thuận thế chấp nhà vì nhà phải theo đất. Quan điểm đó của NHTM X đúng hay ko?

[quote name='manhduc89']Các bạn giải đáp giúp em vần đề này nhé 1, KH dùng TS thế chấp cầm cố để vay vốn tại NH Agribank và Vietinbank(TS được đánh giá là 5 tỷ). Khoản vay 1,5 tỷ tại Ngân hàng agribank đến hạn vào ngày 25/10/209. Khoản vay 1,7 tỷ tại Ngân hàng Vietinbank đến hạn vào ngàu 25/12/2009. Đến hạn trả nợ tại NH Agribank, KH ko thực hiện được nghĩa vụ trả nợ nên NH đã tiến hành xử lý TSTC . Vậy khi NH Agri xử lý TSTC đó thì khoản vay 1,7 tỷ tại NH Vietinbank có được coi là đến hạn ko? Và NH Vietinbank có được tham gia xử lý TS đó ko? 2, Ông X có nhu cầu vay vốn tại NH Y, TSTC là 1 ngôi nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu của ông X.Trong trường hợp này NHTM X có được thu tiền thuê nhà hàng tháng của ông X ko? 3,KH A thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền tại NH X.Đến hạn trả KH A ko trả được nợ. NH X tiến hành bán đấu giá TS đó để thu hồi nợ. Trên mảnh đất đó lại có ngôi nhà 2 tầng, (ko ghi TSTC).NHTM X cho rằng khi thế chấp quyến sử dụng đất ko cần thỏa thuận thế chấp nhà vì nhà phải theo đất. Quan điểm đó của NHTM X đúng hay ko?[/QUOTE] Anh có thể trả lời các thắc mắc của em như sau: 1. Kh thế chấp để vay vốn bao nhiêu NH đi nữa nhưng cũng fải có NH trước NH sau, giả sử ở đây NH Agr nhận thế chấp trước (a giả sử bởi vì ngày đáo hạn đến trước chưa kết luận được việc KH vay NH nào trước vì còn tùy thuộc thời hạn giải ngân), thế thì Agr phải thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ tại cơ quan hữu quyền, sau đó nhập kho hồ sơ TSTC. Nếu KH muốn dùng chính TSTC này thế chấp tiếp tại Vietin, KH phải trình xin Agr các việc: chấp thuận nguyện vọng + xuất kho cho mượn hs TSTC (tốn phí) + cung cấp công văn chấp thuận công chứng bổ sung và đăng ký GDBĐ bổ sung. Sau khi có các hồ sơ và công văn này, Vie cũng tiến hành đầy đủ các thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ tại cơ quan hữu quyền, sau đó phải trả hs TSTC lại cho Agr để lưu kho (việc lưu hs TSTC ở đâu có thể tùy vào 2 NH thỏa thuận). Như vậy, nếu như Agr muốn phát mãi TSTC để thu nợ thì phải phối hợp với Vie để cùng lập thủ tục giải chấp và xóa ĐKGDBĐ. Nếu Agr đơn phương hành động thì không có phòng CC nào dám chứng nhận công chứng việc mua bán TSTC cũng như VPDKQSDĐ ko thể đăng bộ cho bên mua TSTC -> ko thể phát mãi. Nhưng trong thực tế, khoản vay quá hạn 2 tháng thì vẫn còn trong nhóm nợ 2 (chưa phải là nợ xấu), NH chưa cần áp dụng biện pháp phát mãi TSTC. 2. Câu trả lời là KHÔNG. 3. Như em nêu thì KH A xây nhà xong mà chưa tiến hành đăng ký quyền sở hửu TS gắn liền với đất (là nhà ở) tại cơ quan hữu quyền (còn gọi là hoàn công) rồi. do đó điều em thắc mắc không thể xay ra, vì khi tiếp nhận hs TSTC, kết hợp với thẩm định thực tế, NH sẽ phát hiện ra việc chưa hoàn công này, và sẽ yêu cầu KH A thực hiện đầy đủ thủ tục hoàn công căn nhà, sau đó mới nhận thế chấp bảo đảm tiền vay. Nếu chưa làm thủ tục hoàn công thì TS này ko thể mua bán được, làm sao mà phát mãi đây (trong trường hợp NH vì lý do nào đó mà chỉ nhận thế chấp QSDĐƠ). Nếu còn thắc mắc thì cứ tự nhiên nhé! Biết tới đâu giải đáp tới đó. Kiến thức còn nông cạn, mong các anh chị chỉ bảo thêm.[COLOR="Silver"] [SIZE=1]---------- Post added 26-09-2011 at 12:44 AM ----------[/SIZE] [/COLOR][quote name='yukihara'][LEFT][COLOR=#000000]Đối với việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm thì trong trường hợp nào phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm do ai thực hiện và cái đó có được tính vào list hồ sơ hay ko Anh chị và các bạn giải đáp giúp em vấn đề này nhé :) [/COLOR][/LEFT][/QUOTE] Tất cả trường hợp thế chấp QSDĐ để bảo đảm tiền vay đều phải được đăng ký GDBĐ tại VP ĐK QSDĐ quận/huyện hoặc Sở/Bộ TNMT (đối với đất thuộc QSD của doanh nghiệp). Việc thực hiện ĐK GDBĐ đúng nhất là chính chủ sử dụng đất thực hiện. Tuy nhiên để phòng ngừa tối đa rủi ro thì hầu như các NHTM đều tự mình thực hiện việc này (dĩ nhiên phải kèm theo giấy giới thiệu cho cán bộ/nhân viên trực tiếp thực hiện). Ở Đà Nẵng đã có trường hợp sau khi công chứng xong, KH đề nghị tự mình ĐK GDBĐ do quen biết, NVTD đứng chờ ở cửa để nhận HS TSTC, rốt cuộc mang về cho ngân hàng 1 bộ HS giả mạo. Tới khi KH ko trả được nợ thì mới phát hiện ra. Việc ĐK GDBĐ TSTC là một khâu quan trọng ko thể thiếu trong quy trình cho vay, tất yếu phải được lưu hs, bản chính đơn yêu cầu ĐKGSBĐ cùng với HĐTC, biên bản định giá phải được lưu kho quỹ cùng hs TSTC; hs tín dụng chỉ cần lưu bản pho to đơn YCĐKGDBĐ. Thân chào.[COLOR="Silver"] [SIZE=1]---------- Post added 26-09-2011 at 12:50 AM ----------[/SIZE] [/COLOR][quote name='trangfinance']Các anh chị cho em hỏi giá trị sử dụng đất trong giao dịch đảm bảo được xác định như thế nào?[/QUOTE] Đối với ĐK GDBĐ thì giá trị của TSTC ko đc đề cập tới.

[SIZE=3][FONT=Times New Roman]Điều bạn hỏi là hết sức thực tế, và chưa được thể hiện rõ ràng trong các văn bản pháp lý.[/FONT][/SIZE] [FONT=Times New Roman][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [SIZE=3][FONT=Times New Roman]Tuy nhiên, nếu bạn viện dẫn một số văn bản pháp luật liên quan: Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch đảm bảo và Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN bổ sung QĐ 493 về phân loại nợ (Ngân hàng được dùng chỉ tiêu định tính để đánh giá xếp loại nhóm nợ khách hàng) thì có thể giải quyết được vấn đề nêu ra. [/FONT][/SIZE] [FONT=Times New Roman][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3]1. Trường hợp 1: Liên quan đến tài sản đảm bảo dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ.[/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3]Điều rắc rối ở đây là tài sản đảm bảo nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng, cụ thể là Agribank và Vietinbank. [/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3]Khi một tài sản đảm bảo phải xử lý thì các món nợ liên quan đến tài sản đó được coi là đến hạn. Do đó,[/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3]+ Nếu Vietinbank cho phép khách hàng đảm bảo bằng tài sản khác thì không cần phải tham gia xử lý tài sản này nữa. Nhưng điều này khó thực hiện.[/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3]+ Theo mục 2, điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch đảm bảo thì : “Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.” Như vậy, Vietinbank được toàn quyền tham gia vào xử lý tài sản này và khi xử lý Agribank phải thông báo cho Vietinbank biết về việc này.[/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3](Ghi chú: Nghị định 163/2006/NĐ-CP hiện đang dự thảo chỉnh sửa lại và cũng không có thông tư hướng dẫn.)[/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3] [/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][SIZE=3]2. Trường hợp 2: Liên quan cho thuê cho mượn tài sản thế chấp[/SIZE][/FONT] [FONT=Times New Roman][COLOR=black][B]Căn cứ Nghị định 163/2006/NĐ-CP, điều 24[/B][/COLOR][COLOR=black] về Thế chấp tài sản đang cho thuê, thì: “ [/COLOR][COLOR=black]Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.”[/COLOR][/FONT] [COLOR=black][FONT=Times New Roman]Căn cứ Luật dân sự về Thế chấp thì Ông X không phải bàn giao căn nhà cho ngân hàng và được toàn quyền khai thác, sử dụng căn nhà. Do đó, Ngân hàng không được thu tiền từ việc cho thuê nhà của ông X, trừ trường hợp được ông X đồng ý.[/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Times New Roman]Thông thường, các ngân hàng ràng buộc “ Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc sử dụng căn nhà cũng thuộc tài sản đảm bảo” điều này là để phòng ngừa, chứ trên thực tế không thực hiện việc. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ được thu tiền cho thuê nhà nếu tài sản đảm bảo này kê biên để đảm bảo thi hành án trong trường hợp ông X không trả được nợ.[/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Times New Roman]3. Trường hợp 3:[/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Times New Roman]Là trường hợp xảy ra thường xuyên nhất, các ngân hàng thường đưa điều khoản vào trong hợp đồng thế chấp “ Các tài sản khác hình thành trên đất trước, trong và sau khi thế chấp cũng được tính vào tài sản thế chấp”. Điều này, là nhằm phòng ngừa trường hợp như bạn nói.[/FONT][/COLOR] [FONT=Times New Roman][COLOR=black]Căn cứ điều [/COLOR][B][COLOR=black]27 [/COLOR][/B][COLOR=black][B]Nghị định 163/2006/NĐ-CP, mục 2 về[/B][/COLOR][COLOR=black] Đầu tư vào tài sản thế chấp: [/COLOR][COLOR=black][SIZE=2]“[/SIZE][/COLOR][COLOR=black]. Trong trường hợp bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp và dùng phần tài sản tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp và nhận thế chấp bằng chính phần tài sản tăng thêm do đầu tư thì giải quyết như sau: a) Trường hợp phần tài sản tăng thêm có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi đầu tư thì các bên nhận bảo đảm có quyền tách phần tài sản mà mình nhận bảo đảm để xử lý. [/COLOR][COLOR=black]b) Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp được xử lý toàn bộ để thực hiện nghĩa vụ. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thời điểm đăng ký.”[/COLOR][/FONT] [COLOR=black][FONT=Times New Roman]Lý luận của ngân hàng là phù hợp vì không thể tách đất đai ra khỏi nhà cửa. Tuy nhiên, pháp luật tách biệt quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đúng hay sai phải do Tòa án quyết định.[/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Times New Roman]+ Nếu ngôi nhà này cũng thuộc sở hữu của ông A thì hiển nhiên tài sản này cũng phải xử lý theo viện dẫn điều 27 nêu trên. Trường hợp, mảnh đất rộng bán từng phần có thể thu hồi đủ nợ cho ngân hàng thì nên thỏa thuận tách bán từng phần. Trường hợp, nếu bán từng phần không đủ hoặc căn nhà nằm phần lớn trên diện tích thì bán cả nhà và đất.[/FONT][/COLOR] [FONT=Times New Roman][COLOR=black]+ Nếu ngôi nhà này không thuộc sở hữu của ông A (ví dụ Con ông A bỏ tiền xây nhà và xin giấy phép xây dựng, có đủ bằng chứng để kết luận quyền sở hữu này) thì ngôi nhà cũng phải được phát mãi, tiền bán ngôi nhà và đất phải trả cho người sở hữu nhà và ngân hàng. Tôi cũng đã gặp trường hợp tương tự như vậy, và phải nhờ tòa phán quyết. Sau khi bán nhà và đất, trả tiền liên quan thi hành án, trả tiền cho chủ sở hữu nhà, và trả cho ngân hàng sau cùng.[/COLOR][COLOR=black][/COLOR][/FONT] [COLOR=black][FONT=Times New Roman][SIZE=3]Trên đây là một số ý kiến của mình, bạn tham khảo nhé.[/SIZE][/FONT][/COLOR][COLOR=black][/COLOR]

khi một khoản vay đến hạn mà dn không trả nợ được thì các khoản nợ khác đều coi như đến hạn.Cả hai ngân hàng đều có quyền tham gia trong việc xử lý TSBD, tuy nhiên, ngân hàng nào đăng ký giao dịch bảo đảm trước thì được giải quyết trước. Ở đây Vietinbank trước khi cho vay cần phải xem xét kỹ lưỡng tới các trường hợp rủi ro tín dụng 2, nếu không có thỏa thuận trước, thì các hoa lợi lợi tức thuộc về bên chủ sở hữu, tức tiền thue thuộc về ông X. Ngân hàng sẽ thu được tiền thuê nhà khi có thỏa thuận trước với khách hàng. Kái này thì mình không rõ trong điều luật nào nhưng chắc chắn là vậy 3, Ngân hàng xử lý như vậy là đúng. Tuy nhiên sau khi xử lý cần thanh toán lại một phần cho chủ sở hữu

Chào các bạn, Nhiều bạn trên diễn đàn có nhắc đến vụ Thái Vũ lừa nhiều ngân hàng trên địa bàn Đà Nẵng bằng sổ giả để vay tiền nhưng sau đó không xử lý được. Đó là vụ án điển hình thể hiện sự tinh quái của vua lừa, mình chia sẽ thêm cùng các bạn nhé. 1. Y có công ty kinh doanh tại Đà Nẵng, trụ sở cũng khá ngon lành. 2. Đề nghị vay vốn ở ngân hàng thế chấp sổ hồng (nhà và đất) đứng tên Y. 3. Toàn là nhà ở mặt tiền, giá trị cao, số tiền vay tỷ lệ nhỏ so với giá trị ngôi nhà. 4. Y tự đi công chứng hoặc đi công chứng cùng nhân viên tín dụng. 5. Y tự đi đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc có đi cùng nhân viên nhưng y tự làm bảo nhân viên đứng đợi bên ngoài để y làm cho nhanh do y quen biết. Chiêu lừa như sau: 1. Y lấy sổ đỏ của chính chủ (nhà thuê, mượn) làm bản giả đứng tên Y (chỉ thay tên chủ còn thông tin căn nhà là y như cũ). Do đó, khi nhân viên đến thẩm định căn nhà thì đúng trên giấy tờ (đa phần bản chính chỉ cung cấp khi ngân hàng đồng ý cho vay do NV tiếp nhận hồ sơ sợ mất sổ đỏ của khách nên chỉ yêu cầu cấp bản photto). Đa số đến nhà thì nhà đều đóng cửa, đi vắng hoặc đôi lúc cũng có người của Y ở đó. Do tế nhị vì Y không muốn nhiều người biết mình vay mượn nên nhân viên chỉ kiểm tra qua căn nhà không hỏi những ai khác ngoài Y là chủ nhà. 2. Sau đó ngân hàng đồng ý cho vay và hẹn lấy bản gốc đi công chứng. Y đem đến Phòng công chứng (lúc đông người nhất, ngày đông người nhất hoặc cuối giờ). Nếu nhân viên ngân hàng đi theo, Y bảo y quen bà A ông B nên đưa Y vào gửi làm cho nhanh. Nhân viên ngồi chờ mỏi mòn bên ngoài, Y đem bản có công chứng ra (công chứng giả). 3. Đem đi đăng ký giao dịch đảm bảo (một số ngân hàng giao cho KH tự đi) hoặc đi cùng Y cũng làm chiêu đó, giả luôn chữ ký và con dấu ĐK GDDB. Vậy là đem về ngân hàng nhận tiền vay. Bài học kinh nghiệm thì nhiều lắm, các bạn cùng chia sẻ ý kiến nhé.

[COLOR=Silver][SIZE=1][/SIZE][/COLOR] Theo mình thì: 1. Vietinbank đ[FONT=&quot]ượ[/FONT]c tham gia theo quy đ[FONT=&quot]ị[/FONT]nh c[FONT=&quot]ủ[/FONT]a B[FONT=&quot]ộ[/FONT] lu[FONT=&quot]ậ[/FONT]t Dân s[FONT=&quot]ự[/FONT] và ngh[FONT=&quot]ị[/FONT] đ[FONT=&quot]ị[/FONT]nh 163: trong tr[FONT=&quot]ườ[/FONT]ng h[FONT=&quot]ợ[/FONT]p ph[FONT=&quot]ả[/FONT]i x[FONT=&quot]ử[/FONT] lý TS đ[FONT=&quot]ể[/FONT] th[FONT=&quot]ự[/FONT]c hi[FONT=&quot]ệ[/FONT]n 1 nghĩa v[FONT=&quot]ụ[/FONT] đ[FONT=&quot]ế[/FONT]n h[FONT=&quot]ạ[/FONT]n thì các nghĩa v[FONT=&quot]ụ[/FONT] khác tuy ch[FONT=&quot]ư[/FONT]a đ[FONT=&quot]ế[/FONT]n h[FONT=&quot]ạ[/FONT]n đ[FONT=&quot]ề[/FONT]u đ[FONT=&quot]ượ[/FONT]c coi là đ[FONT=&quot]ế[/FONT]n h[FONT=&quot]ạ[/FONT]n và t[FONT=&quot]ấ[/FONT]t c[FONT=&quot]ả[/FONT] các bên cùng nh[FONT=&quot]ậ[/FONT]n b[FONT=&quot]ả[/FONT]o đ[FONT=&quot]ả[/FONT]m đ[FONT=&quot]ề[/FONT]u đ[FONT=&quot]ượ[/FONT]c tham gia x[FONT=&quot]ử[/FONT] lý TS. 2. Ngân hàng X đ[FONT=&quot]ượ[/FONT]c quy[FONT=&quot]ề[/FONT]n thu ti[FONT=&quot]ề[/FONT]n nhà do các tài s[FONT=&quot]ả[/FONT]n này đ[FONT=&quot]ề[/FONT]u thu[FONT=&quot]ộ[/FONT]c quy[FONT=&quot]ề[/FONT]n s[FONT=&quot]ở[/FONT] h[FONT=&quot]ữ[/FONT]u c[FONT=&quot]ủ[/FONT]a ngân hàng theo quy đ[FONT=&quot]ị[/FONT]nh v[FONT=&quot]ề[/FONT] TSĐB (tài s[FONT=&quot]ả[/FONT]n hình thành trong t[FONT=&quot]ươ[/FONT]ng lai). 3. Câu nè ko có c[FONT=&quot]ơ[/FONT] s[FONT=&quot]ở[/FONT] nên ko dám phán li[FONT=&quot]ề[/FONT]u :-" Hihi, mong các b[FONT=&quot]ạ[/FONT]n ch[FONT=&quot]ỉ[/FONT] giáo thêm ^^! :)

Edited October 26, 201113 yr by giaogiao85

Mình xin góp ý thêm là đối với tàu bay thì đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục hàng không, còn đối với tàu biển (mang quốc tịch VN) được đăng ký tại Cục đăng ký tàu biển quốc gia VN. Riêng đối với tàu thủy nội địa thì vẫn được đăng ký tại Trung tâm đăng ký GDBD (Bộ Tư pháp). Thân!

[quote name='manhduc89']Các bạn giải đáp giúp em vần đề này nhé Đây là góp ý của mình: 1, KH dùng TS thế chấp cầm cố để vay vốn tại NH Agribank và Vietinbank(TS được đánh giá là 5 tỷ). Khoản vay 1,5 tỷ tại Ngân hàng agribank đến hạn vào ngày 25/10/209. Khoản vay 1,7 tỷ tại Ngân hàng Vietinbank đến hạn vào ngàu 25/12/2009. Đến hạn trả nợ tại NH Agribank, KH ko thực hiện được nghĩa vụ trả nợ nên NH đã tiến hành xử lý TSTC . Vậy khi NH Agri xử lý TSTC đó thì khoản vay 1,7 tỷ tại NH Vietinbank có được coi là đến hạn ko? Và NH Vietinbank có được tham gia xử lý TS đó ko? 2, Ông X có nhu cầu vay vốn tại NH Y, TSTC là 1 ngôi nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu của ông X.Trong trường hợp này NHTM X có được thu tiền thuê nhà hàng tháng của ông X ko? 3,KH A thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền tại NH X.Đến hạn trả KH A ko trả được nợ. NH X tiến hành bán đấu giá TS đó để thu hồi nợ. Trên mảnh đất đó lại có ngôi nhà 2 tầng, (ko ghi TSTC).NHTM X cho rằng khi thế chấp quyến sử dụng đất ko cần thỏa thuận thế chấp nhà vì nhà phải theo đất. Quan điểm đó của NHTM X đúng hay ko?[/QUOTE] 1.Câu này có thể trả lời ngắn gọn là khoản vay 1,7 tỷ ở Vietinbank được coi là đến hạn và Vietinbank được tham gia vào quá trình xử lý TSĐB.Theo khoản 2 điều 324 của Bộ luật dân sự và khoản 2 điều 58 nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định,trong trường hợp phải xử lý TSĐB để thực hiện 1 nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý TS. 2.Cậu nên tham khảo các điều 23-25 Nghị định 163/2006/NĐ-CP để rõ hơn.ở đây tùy thuộc vào các quy định trong hợp đồng.Nếu hợp đồng ghi rõ các khoản trả nợ của ông X bao gồm trong đó tiền cho thuê ngôi nhà đang thế chấp và giá trị TS thế chấp không bao gồm thu nhập phát sinh từ nó thì NH không có quyền thu tiên thuê nhà này của ông X.Trường hợp khác để được vay số tiền lớn hơn hay để đủ giá trị TSĐB cho khoản vay của mình ông A thỏa thuận với NH là tính cả khoản thu nhập hàng tháng vào giá trị TSĐB thì NH có quyền thu tiền thuê nhà hàng tháng của ông X. 3.Quan điểm đó của NH là không đúng. Theo quy định tài sản sau đây sẽ đương nhiên trở thành tài sản bảo đảm mà không cần đựoc mô tả trong hợp đồng bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác: - Các vật phụ của tài sản bảo đảm trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản đó (Khoản 1 điều 342 BLDS 2005). Riêng trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận (Khoản 2 điều 716 BLDS 2005).Như vậy khi thế chấp cần phải thỏa thuận thì mới được kết luận là ngôi nhà cũng thuộc TSĐB.

giá trị quyền SD đất được định giá tùy theo cách định giá của mỗi ngân hàng. thông thường căn cứ vào hợp đồng thuê đất, hóa đơn trả tiền thuê đất 1 lần, hóa đơn chi trả chi phí giải phóng đền bù mặt bằng (nếu có) để cộng ra giá trị gốc (nguyên giá )của quyền sử dụng đất. Giá trị này thường trùng với giá trị được ghi nhận ở mục "tài sản cố định vô hình-giá trị QSDĐ". Tại thời điểm định giá, lấy nguyên giá trừ đi khấu khao (thường là 100%khấu hao/thời gian sử dụng đất ) thì sẽ ra giá trị còn lại QSDĐ. Lấy 70% giá trị còn lại thì ra giá trị định giá QSDĐ. Ví dụ: nguyên giá QSDĐ= 125,000$. trong hợp đồng thuê đất ghi thời hạn thuê đất 50 năm. Đến thời điểm định giá, đã thuê được 15 năm. Cách tính như sau %khấu hao là 100%/50=2%/năm. Khấu hao sau 15 năm là: 125,000*2%*15=37,500. --> giá trị còn lại QSDĐ= nguyên giá - khấu hao= 125,000-37,500=87,500$. Giá trị định giá = 70%*giá trị còn lại=87,500*70%=61,250. Lưu ý: Đây là ví dụ về doanh nghiêp thuê đất trả tiền 1 lần được cấp quyền sử dụng đât còn giá trị QSDĐ cá nhân ở thì mình chưa làm bao giờ

mấy cái đk cho hợp pháp thôi chứ hệ thống quản lý hồ sơ của cơ quan nhà nước yếu như sên, ts đc đk tsdb 2-3 lần rồi đến lúc vỡ lở thì chẳng thể làm theo đúng quy định người đk trc thì có quyền với ts mà lại xử theo án lệ, bên bị hại thỏa thuận với nhau

[quote name='manhduc89']Các bạn giải đáp giúp em vần đề này nhé 1, KH dùng TS thế chấp cầm cố để vay vốn tại NH Agribank và Vietinbank(TS được đánh giá là 5 tỷ). Khoản vay 1,5 tỷ tại Ngân hàng agribank đến hạn vào ngày 25/10/209. Khoản vay 1,7 tỷ tại Ngân hàng Vietinbank đến hạn vào ngàu 25/12/2009. Đến hạn trả nợ tại NH Agribank, KH ko thực hiện được nghĩa vụ trả nợ nên NH đã tiến hành xử lý TSTC . Vậy khi NH Agri xử lý TSTC đó thì khoản vay 1,7 tỷ tại NH Vietinbank có được coi là đến hạn ko? Và NH Vietinbank có được tham gia xử lý TS đó ko? 2, Ông X có nhu cầu vay vốn tại NH Y, TSTC là 1 ngôi nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu của ông X.Trong trường hợp này NHTM X có được thu tiền thuê nhà hàng tháng của ông X ko? 3,KH A thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền tại NH X.Đến hạn trả KH A ko trả được nợ. NH X tiến hành bán đấu giá TS đó để thu hồi nợ. Trên mảnh đất đó lại có ngôi nhà 2 tầng, (ko ghi TSTC).NHTM X cho rằng khi thế chấp quyến sử dụng đất ko cần thỏa thuận thế chấp nhà vì nhà phải theo đất. Quan điểm đó của NHTM X đúng hay ko?[/QUOTE] đây là ý kiến của mình 1. Khi NH xử lý TSTC thu hồi nợ nghỉa là KH không còn khả năng thanh toán cho cả 2 NH, Khi AgrB phát mãi thì Vietin cũng sẽ thỏa thuận với KH để thu hồi nợ trước hạn do KH không còn Knang thanh toán. Vietin đc tham gia xử lý và thứ tự ưu tiện xử lý đối với 2 NH trên căn cứ vào thứ tự đăng ký GDBĐ 2.NH không được thu tiền thuê... 3.Không đúng. Khi đăng ký TC thì NH chỉ ghi thế chấp QSD - Đất. Thì NH không được quyền xử lý Quyền sở hữu nhà...