sonhai1002
Verified Banker
Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền trên đất rất phổ biến, nhưng phần lớn nhà ở là chưa có quyền sở hữu. Nhưng khi ngân hàng thẩm định vẫn thẩm định có nhà ở trên đất và xác định giá trị bảo đảm của căn nhà để cho vay, điều này vi phạm Khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch.
Nhưng nếu không định giá nhà ở vào BB định giá thì không đủ giá trị tài sản để bảo đảm cho khoản vay.
Minh xin đưa ra một giải pháp như sau mọi người phân tích hộ mình xem có áp dụng được không ạ:
Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền trên đất rất phổ biến, nhưng phần lớn nhà ở là chưa có quyền sở hữu, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong việc định giá tài sản thế chấp và tránh vô hiệu hợp đồng thế chấp khi có tranh chấp đối với ngân hàng, cán bộ tín dụng có thể vận dụng các điều khoản pháp luật quy định về việc thế chấp “nhà ở hình thành trong tương lai”, cụ thể như:
Theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014:
...“19.Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Người có tài sản hình thành trong tương lai có quyền mang ra thế chấp để vay vốn tại ngân hàng và nhà ở đã có giấy phép xây dựng, đã xây xong hoàn thiện nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một loại tài sản hình thành trong tương lai do đó có thể mang ra thế chấp cho ngân hàng để vay vốn theo điểm a Khoản 2 điều 118 luật nhà ở 2014:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Tại điểm c khoản 1 Điều 148 luật nhà ở quy định:
….“c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng”
Theo Khoản 2 Điều 147 luật nhà ở 2014:
…“2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.”
Như vậy, Để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) đúng quy định pháp luật, cán bộ tín dụng có thể thực hiện các bước sau:
Thay vì yêu cầu khách hàng xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất (đồng nghĩa với việc cấp lại hoặc cấp bổ sung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Cán bộ tín dụng sẽ yêu cầu khách hàng xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở (Đối với những trường hợp bắt buộc theo luật xây dựng);
Trong hợp đồng thế chấp, tại mục tài sản gắn liền với đất: thay mục nhà ở thành nhà ở đang hình thành trong tương lai.
Xin được sự góp ý của mọi người ạ
Nhưng nếu không định giá nhà ở vào BB định giá thì không đủ giá trị tài sản để bảo đảm cho khoản vay.
Minh xin đưa ra một giải pháp như sau mọi người phân tích hộ mình xem có áp dụng được không ạ:
Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền trên đất rất phổ biến, nhưng phần lớn nhà ở là chưa có quyền sở hữu, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong việc định giá tài sản thế chấp và tránh vô hiệu hợp đồng thế chấp khi có tranh chấp đối với ngân hàng, cán bộ tín dụng có thể vận dụng các điều khoản pháp luật quy định về việc thế chấp “nhà ở hình thành trong tương lai”, cụ thể như:
Theo khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014:
...“19.Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Người có tài sản hình thành trong tương lai có quyền mang ra thế chấp để vay vốn tại ngân hàng và nhà ở đã có giấy phép xây dựng, đã xây xong hoàn thiện nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một loại tài sản hình thành trong tương lai do đó có thể mang ra thế chấp cho ngân hàng để vay vốn theo điểm a Khoản 2 điều 118 luật nhà ở 2014:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Tại điểm c khoản 1 Điều 148 luật nhà ở quy định:
….“c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng”
Theo Khoản 2 Điều 147 luật nhà ở 2014:
…“2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.”
Như vậy, Để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) đúng quy định pháp luật, cán bộ tín dụng có thể thực hiện các bước sau:
Thay vì yêu cầu khách hàng xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất (đồng nghĩa với việc cấp lại hoặc cấp bổ sung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Cán bộ tín dụng sẽ yêu cầu khách hàng xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở (Đối với những trường hợp bắt buộc theo luật xây dựng);
Trong hợp đồng thế chấp, tại mục tài sản gắn liền với đất: thay mục nhà ở thành nhà ở đang hình thành trong tương lai.
Xin được sự góp ý của mọi người ạ
