Lách quy định thẩm định giá trị TSĐB.

Các anh/chị cho em hỏi em đang gặp trường hợp này. - Khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất để vay vốn tại ngân hàng. Nhưng trên miếng đất đó có ngôi nhà đang xây dựng (chưa xây xong và chưa hoàn công). - Nhân viên thẩm định TSĐB định giá ngôi nhà là 1 tỷ trong đó giá trị đất là 600tr và giá trị nhà là 400tr. - Em có hỏi các anh chị làm bên phòng công chứng thì trường hợp này chỉ có phòng công chứng Sài Gòn chịu công chứng, còn các phòng công chứng khác không chịu làm. - Nguyên nhân là do đối tượng này ko đc điều chỉnh bởi cái thông tư 01 gì đó. Theo các anh/chị thì Nhân viên thẩm định xác định luôn giá trị ngôi nhà đang xây vào giá trị TSĐB là đúng hay sai ạ???

Ở ngân hàng mình thì giá trị công trình xây dựng sẽ không được tính. (chỉ được tính khi đã được cập nhật vào GCN).

Theo ý kiến của mình thì bên CC làm gì có cơ sở để từ chối công chứng nhỉ, giá trị định giá là do hai bên tự thỏa thuận, liên quan gì đến họ đâu. Còn việc đăng ký giao dịch đảm bảo cả tài sản trên đất thì còn tùy vào từng địa phương, có địa phương chỉ cần thêm GPXD, có địa phương bắt buộc phải làm thủ tục chứng nhận TS trên đất trên GCN mới có đăng ký.

Mình thêm chút nữa là việc định giá của NV TĐTS căn cứ vào quy định của từng ngân hàng, pháp luật không quy định. Còn bên mình thì hoàn toàn cho phép :)

Theo quan điểm của mình, nhà chưa xây xong thì nếu có thể chỉ tính giá trị tại thời điểm định giá (căn cứ trên sổ sách chứng từ mua nguyên vật liệu, công xây, hợp đồng xây nhà v.v...Th này làm mình liên tưởng đến TH bank mình ở vùng miền Trung - TN ko nhận TSBĐ là cây cà phê trên đất để định giá cho vay. Có lẽ do cả khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng nữa. Các bạn RM nếu gặp các TH như trên, nên check chéo kiểm tra với RM các vùng khác / thông tin các bank khác để kiến nghị khối trục dọc/khối QTRR hội sở lập tức edit văn bản để đảm bảo quyền lợi khách hàng/ đảm bảo sự cạnh tranh với bank khác

Sao không làm theo kiểu định giá đất và lợi thế (tính giá trị nhà vào lợi thế của đất - lúc này tài sản trên đất sẽ không định giá mà chỉ miêu tả để biết là trên đất có nhà vời lợi thế hơn đất trống nên giá trị cao hơn)

Mình thấy idea của bạn rất hay, ít nhiều thì chủ đất đã bỏ vốn để gián tiếp gia tăng giá trị tài sản thì có lẽ bank nên cân nhắc để cho vay. Tuy nhiên, theo mình, đây chỉ là yếu tố sơ cấp vì Thẩm định làm dựa trên quy định, cái gì nằm ngoài quy định thì ko xét, mặc dù họ cũng biết thực tế giá trị đất và nhà gắn với đất là như thế nào mà. TH này, RM/TĐ nên kiến nghị hội sở có điều chỉnh thích hợp để gia tăng tính cạnh tranh cho bank, ví dụ như bạn nói là có thêm lợi thế đất :)

-Theo mình trong trường họp này, Nhân viên ĐỊnh Giá TS này là hợp lý, còn nhân viên Thẩm định tính dụng chỉ nên lấy giá trị Đất làm giá trị TSBĐ. Đồng thời trong báo cáo thẩm định nêu rõ điều kiện là Khách hàng phải ký cam kết thế chấp phần nhà sau khi hoàn công đăng bộ. Như vậy, trong trường hợp này ta thực hiện 2 lần thủ tục thế chấp. Lúc này thì viec công chứng theo TT01 hoặc TT08 đều OK. -TT01chỉ điều chỉnh đối với TS là chung cư, nhà.... thuộc dự án (DN kinh doanh BĐS). Do đó, đối tượng nhà của cá nhân tự xây sẽ không áp dụng TT01 mà theo TT08 (TT08 có đối tượng điều chỉnh rộng hơn TT01)

theo mình nghĩ định giá theo hiện trạng tài sản

[quote name='mber']Mình thấy idea của bạn rất hay, ít nhiều thì chủ đất đã bỏ vốn để gián tiếp gia tăng giá trị tài sản thì có lẽ bank nên cân nhắc để cho vay. Tuy nhiên, theo mình, đây chỉ là yếu tố sơ cấp vì Thẩm định làm dựa trên quy định, cái gì nằm ngoài quy định thì ko xét, mặc dù họ cũng biết thực tế giá trị đất và nhà gắn với đất là như thế nào mà. TH này, RM/TĐ nên kiến nghị hội sở có điều chỉnh thích hợp để gia tăng tính cạnh tranh cho bank, ví dụ như bạn nói là có thêm lợi thế đất :)[/QUOTE] Ben VIB dang lam theo cach tinh loi the dat. tuy nhien phai co giay phep xay dung de tinh loi the.

VIB đang có cách làm hay, sẽ có lợi cho khách hàng, cũng như đảm bảo lợi thế so sánh với các bank khác. Tuy nhiên, GPXD chỉ cấp khi có điều kiện (KH phải tốn time, money v.v...) thì vô tình làm mất time để xác định lợi thế,qua đó gián tiếp khiến KH mất đi một khoản giá trị để xác định hạn mức thẩm định. Có lẽ bank nên nghiên cứu để định lượng lợi thế khi KH chờ có GPXD.

Theo mình, trường hợp này nếu công trình trên đất có GPXD thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo bao gồm đất và công trình trên đất là hợp lý và các văn phòng công chứng sẽ đồng ý kỳ. Nếu không có giấy phép xây dựng, nhân viên định giá tính cả giá trị tài sản công trình trên đất vào giá trị TSĐB sẽ rủi ro cho ngân hàng nếu công trình trên đất không được phép xây dựng hoặc không đúng với giấy phép được cấp. Nên thường trong trường hợp này, nhân viện định giá sẽ không tính giá trị trên đất vào giá trị định giá, đồng thời trong trong phần kiến nghị sẽ lưu ý ĐVKD làm rõ công trình trên đất có giấy phép xây dựng hay không? và khách hàng cần có cam kết tài sản trên đất cũng sẽ thuộc khối tài sản thế chấp trước khi giải ngân.

Theo mình, trường hợp này nếu công trình trên đất có GPXD thì việc xác định giá trị tài sản đảm bảo bao gồm đất và công trình trên đất là hợp lý và các văn phòng công chứng sẽ đồng ý kỳ. Nếu không có giấy phép xây dựng, nhân viên định giá tính cả giá trị tài sản công trình trên đất vào giá trị TSĐB sẽ rủi ro cho ngân hàng nếu công trình trên đất không được phép xây dựng hoặc không đúng với giấy phép được cấp. Nên thường trong trường hợp này, nhân viện định giá sẽ không tính giá trị trên đất vào giá trị định giá, đồng thời trong trong phần kiến nghị sẽ lưu ý ĐVKD làm rõ công trình trên đất có giấy phép xây dựng hay không? và khách hàng cần có cam kết tài sản trên đất cũng sẽ thuộc khối tài sản thế chấp trước khi giải ngân.

Theo mình thì trường hợp này nhân viên thẩm định đó đúng vì nhân viên thẩm định dựa trên cái tài sản hiện hữu (TS là công trình chưa hoàn thành). Trường hợp này bạn vẫn đi công chứng bình thường nhưng cái Hợp đồng công chứng thì là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì mặc nhiên sau khi ngôi nhà hoàn công sẽ tự đông thế chấp luôn tài sản cho ngân hàng ( tránh trường hợp kiện tụng sau này) Bên cạnh đó sẽ co văn bản thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng về việc hoàn công ngôi nhà, Sau khi xây dựng và hoàn công xong thì mình sẽ định giá lại lần nữa và lây đó là giá trị định giá cuối cùng bạn nhé. Theo ý kiến của mình.

Công chứng họ chỉ quan tâm các giấy tờ mà bạn mang đi công chứng chứng . Nếu công chứng bất động sản mà trên GCN chỉ có đất thì họ công công chứng phần đất. Còn tài sản gắn liền với đất nếu có Giấy phép xây dựng thì công chứng chưng 1 hợp đồng riêng là tài sản hình thành từ tương lai. Trường hợp bạn nêu muốn công chứng thì tách 2 phần ra : 1/ 1 HĐCC phần đất trị giá 600 trđ cho khoản vay ACB là 600trđ 2/ 1 HĐTCTSHTTL nếu Công chưng viên quan điểm họ đồng ý sẽ chứng thêm bạn 1 hợp đồng.trị giá đảm bảo khoản vay ABC là 400 trđ Tuy nhiên trc đa số công chứng viên rất ngại công chứng TSHLTTL nên để lách luật biên bản định giá trong hồ sơ công chứng là 1 tỷ ( chỉ nêu phần đất) và đi công chứng 1 HDTC tài sản 1 tỷ đồng. Sau đó bạn có thêm 1 hợp đồng thế chấp song phương thể hiện chi tiết tài sản HTTTL + cam kết thế chấp toàn bộ tài gắn liền trên đất và cam kết hoàn công nhà trong vòng 06 tháng. Còn định giá hay trình hồ sơ là việc của Ngân hàng --- quan trọng kỹ thuật trình hồ sơ khớp với việc đi công chứng thực tế để hồ sơ tín dụng mình trình phù hợp ngoài ra một số điều kiện quản lý để giảm thiểu rủi ro cho hồ sơ dạng này.