Hỏi về hợp đồng viết tay và hợp đồng công chứng? Tính pháp lý?

[B]Chào các anh/chị[/B] Như đã nêu ở tiêu đề thì em đang phân vân về tính pháp lý của hợp đồng viết tay so với hợp đồng công chứng. Rõ ràng là hợp đồng viết tay sẽ có tính pháp lý thấp hơn so với hợp đồng công chứng. Ngân hàng làm như thế nào để giảm thiểu rủi ro cũng như giải quyết khi xảy ra tranh chấp? [U][B]Để dễ dàng hình dung em xin được nêu tình huống như sau:[/B][/U] Một khách hàng A muốn vay ngân hàng 500tr để mua miếng đất của ông B theo thỏa thuận 2 bên, tuy nhiên để giảm thuế suất thu nhập, ông B đề nghị khách hàng A ký 2 bản hợp đồng, 1 bản hợp đồng công chứng giá trị hợp đồng 300tr, một bản hợp đồng viết tay giá trị 500tr. [B][COLOR=#ff0000]Tình huống xảy ra:[/COLOR][/B] [B]1.[/B] Ngân hàng sẽ cho vay dựa trên hợp đồng nào? Hợp đồng viết tay hay hợp đồng công chứng? Nếu là cho vay dựa trên hợp đồng viết tay thì dựa trên tiêu chí nào để đánh giá? Biện pháp nào để giảm thiểu rủi ro? [B]2. [/B]Giả sử ngân hàng đồng ý cho vay 500tr, nhưng A và ông B thực ra thỏa thuận mua bán miếng đất 300,nhưng do ông A muốn có thêm 200tr để đầu tư vào cái khác nên lập ra hợp đồng viết tay. Làm sao cán bộ tín dụng ngăn ngừa rủi ro này? Và nếu không ngăn ngừa được thì giải quyết như thế nào? Em là Banker mới vào nghề nên mong anh/chị giúp đỡ nhiệt tình. Em xin cám ơn!

Vấn đề là bạn làm vị trí nào? Tín dụng hay thẩm định? Mỗi vị trí sẽ có cách nhìn nhận khác nhau!

Thường thì trong những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở để tránh lệ phí trước bạ, thuế TNCN hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng viết tay sẽ có giá trị cao hơn bản công chứng để lách luật. Hợp đồng là căn cứ để xác định mục đích sử dụng vốn. Mà để chứng minh mục đích sử dụng vốn thường dùng tài liệu khác như thỏa thuận chuyển nhượng QSD đất, nhà, văn bản đặt cọc (bản viết tay vì nhiều hồ sơ số tiền vay hàng ngàn tỷ mà hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn chỉ là bản dự toán chi phí) thay vì bản công chứng, Còn hợp đồng công chứng bổ sung sau là chứng từ bổ sung sau giải ngân. Khi giải ngân bổ sung hợp đồng công chứng thể hiện khách hàng đã hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển nhượng. Làm như vậy giúp cho cán bộ tín dụng, ngân hàng không sai phạm ở khâu thẩm định và ra quyết định cho vay, nếu sai với mục đích trốn các nghĩa vụ thuế, phí trước nhà nước thì cái sai đó là của khách hàng và nó không liên quan đến bạn, và ngân hàng, Vì mình có đủ căn cứ chứng minh mục đích sử dụng vốn (án tại hồ sơ, do cách xử lý hồ sơ của bạn như thế nào?). Còn trường hợp dùng 300 và 200 để dùng vào các mục đích khác nhau thì dựa vào các kinh nghiệm thẩm định để ra quyết định, Nếu khách hàng có nguồn tài chính ổn định, tài sản bảo đảm tốt ổn thì có thể cho cân nhắc cho vay, còn lởm khởm thì cho nghỉ luôn, vì sau này xử lý món nợ có vấn đề khá khoai và khổ, nếu nhân viên mới thì nên hỏi những người cùng phòng, hoặc đi cùng học tập cách thẩm định. Kinh nghiệm tích lũy dần khi thẩm định, học hỏi và xử lý hồ sơ. Đó là 1 nghệ thuật. Mong mọi người bổ sung thêm.

[quote name='hoangnh68']Vấn đề là bạn làm vị trí nào? Tín dụng hay thẩm định? Mỗi vị trí sẽ có cách nhìn nhận khác nhau![/QUOTE] Em làm về tín dụng ạ! Nếu được thì anh/chị có thể phân tích góc nhìn của mỗi vị trí luôn được không ạ?

[quote name='vuduckhanh']Thường thì trong những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở để tránh lệ phí trước bạ, thuế TNCN hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng viết tay sẽ có giá trị cao hơn bản công chứng để lách luật. Hợp đồng là căn cứ để xác định mục đích sử dụng vốn. Mà để chứng minh mục đích sử dụng vốn thường dùng tài liệu khác như thỏa thuận chuyển nhượng QSD đất, nhà, văn bản đặt cọc (bản viết tay vì nhiều hồ sơ số tiền vay hàng ngàn tỷ mà hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn chỉ là bản dự toán chi phí) thay vì bản công chứng, Còn hợp đồng công chứng bổ sung sau là chứng từ bổ sung sau giải ngân. Khi giải ngân bổ sung hợp đồng công chứng thể hiện khách hàng đã hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển nhượng. [B][COLOR=#ff0000]Làm như vậy giúp cho cán bộ tín dụng, ngân hàng không sai phạm ở khâu thẩm định và ra quyết định cho vay, nếu sai với mục đích trốn các nghĩa vụ thuế, phí trước nhà nước thì cái sai đó là của khách hàng và nó không liên quan đến bạn, và ngân hàng, [/COLOR][/B]Vì mình có đủ căn cứ chứng minh mục đích sử dụng vốn (án tại hồ sơ, do cách xử lý hồ sơ của bạn như thế nào?).[/QUOTE] Em đọc đoạn này thì hiểu lại như sau: Cán bộ tín dụng thực hiện thẩm định và cho vay dựa trên hợp đồng viết tay, sau đó giải ngân cho khách hàng dựa trên giá trị của hợp đồng viết tay đó (và giá trị của TSĐB), trong hợp đồng tín dụng yêu cầu phải bổ sung hợp đồng công chứng sau giải ngân. Và khách hàng mua đất xong thì bổ sung hợp đồng công chứng, hợp đồng này giá trị nhỏ hơn đế khách hàng trốn nghĩa vụ thuế đối với cơ quan nhà nước, và tất nhiên khi dính tới pháp lý thì khách hàng là người chịu trách nhiệm. Tuy nhiên thì ngân hàng giải ngân dựa trên giá trị hợp đồng viết tay, nhưng giấy tờ công chứng cung cấp sau giải ngân lại là một giá trị nhỏ hơn thì cán bộ tín dụng có gặp vấn đề gì không ạ? Đặc biệt là khi kiểm soát nội bộ về kiểm tra đột xuất? Không biết em hiểu ý như vậy có đúng không? Mong anh/chị góp ý.

Các anh/chị giúp em với ạ! :(

Mỗi loại hợp đồng có chức năng khác nhau: - Hợp đồng mua bán viết tay để xác định giá trị mua bán của Kh tại thời điểm vay nhằm đưa ra ngưỡng cho vay tối đa đối với khỏn vay này. - Hợp đồng mua bán công chứng nhằm xác định tính hợp pháp của hồ sơ mua bán, bên cạnh đó cũng xác định mốc thời gian mua bán xảy ra (vì có trường hợp mua lâu nhưng giờ mới sang tên, thông thường người dân sẽ lập HĐ MB CC tại thời điểm mua) Còn giá trị vay dựa trên yếu tố định giá của chính ngân hàng đó. Chẳng hạn bạn định giá miếng đất đó được 800 tr, cho vay 50% là 400 triệu. Như vậy giá trị cho vay tối đa chỉ đc 400 tr. Tuy nhiên nếu bạn định giá được 1,2 tỷ, giá trị cho vay tối đa là 500 triệu (giả sử ngân hàng tài trợ 100% nhu cầu vốn mua nhà).

[quote name='kelalunglnt']Mỗi loại hợp đồng có chức năng khác nhau: - Hợp đồng mua bán viết tay để xác định giá trị mua bán của Kh tại thời điểm vay nhằm đưa ra ngưỡng cho vay tối đa đối với khỏn vay này. - Hợp đồng mua bán công chứng nhằm xác định tính hợp pháp của hồ sơ mua bán, bên cạnh đó cũng xác định mốc thời gian mua bán xảy ra (vì có trường hợp mua lâu nhưng giờ mới sang tên, thông thường người dân sẽ lập HĐ MB CC tại thời điểm mua) Còn giá trị vay dựa trên yếu tố định giá của chính ngân hàng đó. Chẳng hạn bạn định giá miếng đất đó được 800 tr, cho vay 50% là 400 triệu. Như vậy giá trị cho vay tối đa chỉ đc 400 tr. [B][COLOR=#ff0000]Tuy nhiên nếu bạn định giá được 1,2 tỷ, giá trị cho vay tối đa là 500 triệu (giả sử ngân hàng tài trợ 100% nhu cầu vốn mua nhà)[/COLOR][/B].[/QUOTE] Đoạn này em không hiểu lắm ạ.

[QUOTE="Đức_HCE, post: 863220, member: 309564"]Đoạn này em không hiểu lắm ạ.[/QUOTE] Bạn định giá BĐS đó đc 1.2 tỷ, giá trị cho vay tối đa dựa theo tài sản là 600 tr. Tuy nhiên nhu cầu vốn của KH có 500 tr (HĐ mua bán viết tay thể hiện) thì KH chỉ vay tối đa đc 500 tr.

[quote name='kelalunglnt']Bạn định giá BĐS đó đc 1.2 tỷ, giá trị cho vay tối đa dựa theo tài sản là 600 tr. Tuy nhiên nhu cầu vốn của KH có 500 tr (HĐ mua bán viết tay thể hiện) thì KH chỉ vay tối đa đc 500 tr.[/QUOTE] Em hiểu rồi. Cám ơn anh/chị ạ

Cho vay được 300 hay 300 thì phải thẩm đĩnh xem miếng đất đó giá trị thij trường là bao nhiêu, KH mua với giá đó hợp lý chưa?

Về cơ bản thì đối với Hợp đồng nói chung, dù là Hợp đồng công chứng hay Hợp đồng viết tay thì cũng đều có giá trị pháp lý như nhau, khác nhau ở chỗ giá trị chứng minh. Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng minh cao hơn. Tuy nhiên, với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là một Hợp đồng mà Luật quy định hình thức là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mà cụ thể là Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng thì không có giá trị pháp lý. Đối với các trường hợp mà kê khai số tiền chuyển nhượng thấp xuống để giảm phải nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra trong việc thực hiện hợp đồng thì pháp luật chỉ giải quyết trên số tiền đã được công chứng (ví dụ hoàn trả lại 300 triệu thay vì 500 triệu...).

Edited May 2, 20177 yr by tho_161

Like

[quote name='kelalunglnt']Bạn định giá BĐS đó đc 1.2 tỷ, giá trị cho vay tối đa dựa theo tài sản là 600 tr. Tuy nhiên nhu cầu vốn của KH có 500 tr (HĐ mua bán viết tay thể hiện) thì KH chỉ vay tối đa đc 500 tr.[/QUOTE] Bạn nói vậy là sai rồi. Khi xác định hạn mức cho vay ngoài giá trị tài sản đảm bảo, ngân hàng còn phải căn cứ vào khả năng tài chính, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ, uy tín tín dụng của khách hàng, giới hạn tối đa 15% trên vốn điều lệ của ngân hàng, mức tài trợ tối đa trên tổng nhu cầu vốn của khách hàng, tỷ lệ này thường chỉ 70% tổng nhu cầu vốn, không bao giờ có chuyện 100% như bạn nói, trừ trường hợp cho vay cầm cố sổ tiết kiệm/hợp đồng tiền gửi trả lãi cuối kỳ do chính tổ chức tín dụng đó phát hành thì tùy trường hợp có thể cho vay 100% giá trị và không quan tâm khách hàng có nhu cầu vốn bao nhiêu. Đơn giản vì ngân hàng không muốn tài trợ 100% vốn và gánh hết rủi ro về mình. Tỷ lệ vốn tự có của khách hàng tham gia vào giao dịch hay dự án sẽ ràng buộc chặt chẽ và khiến khách hàng phải có trách nhiệm, phải có năng lực tài chính đáp ứng được yêu cầu tối thiểu, hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng.