Những điểm lưu ý khi nhận TSBĐ

Việc nhận tài sản đảm bảo là công trình xây dựng trên đất hiện nay vẫn là cái vướng vì nhà của mình thường là xây dựng không phép, nếu có giấy phép xây dựng thì thường cũng không có hoàn công, không trích vào sổ. Theo đúng qui định, nếu công trình xây dựng mà chưa trích vào sổ thì chưa được coi là có quyền sở hữu, mặc dù trên thực tế nó nằm chình ình trên đất. Rủi ro trong trường hợp này thì tớ cũng chưa gặp trên thực tế, nhưng tớ nghĩ chỉ rủi ro trong trường hợp bị dính quy hoạch, phải nhận đền bù, hoặc trường hợp đưa nhau ra tòa khiếu kiện thôi.
Trường hợp này tớ thường làm thế này:

• Nếu chỉ riêng quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo: trong hợp đồng miêu tả cụ thể, và ghi rõ nhận tài sản trên đất làm đảm bảo, nhưng định giá = 0 vì không có giấy tờ sở hữu.
• Nếu QSD đất không đủ đảm bảo: Tùy vào từng trường hợp, có thể áp dụng khái niệm "lợi thế thương mại" của quyền sử dụng đất. Vì rõ ràng, với mảnh đất có nhà trên đất thì lợi thế thương mại sẽ lớn hơn so với mảnh đất không có nhà. 😃. Thực ra cũng chỉ là lách luật thôi, còn tốt nhầt cứ theo qui định mà làm.
• Đối với nhà xưởng mà QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm, theo luật mình không được nhận QSD đất. Việc nhận tài sản trên đất sẽ phải kí 2 hợp đồng: 1 là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (từ vốn vay), hai là hợp đồng thế chấp sau khi tài sản đã hình thành, có công chứng và đăng kí giao dịch đảm bảo, yêu cầu khách hàng làm hoàn công và trích vào sổ đỏ.

Ke_du_ca viết:

Việc nhận tài sản đảm bảo là công trình xây dựng trên đất hiện nay vẫn là cái vướng vì nhà của mình thường là xây dựng không phép, nếu có giấy phép xây dựng thì thường cũng không có hoàn công, không trích vào sổ. Theo đúng qui định, nếu công trình xây dựng mà chưa trích vào sổ thì chưa được coi là có quyền sở hữu, mặc dù trên thực tế nó nằm chình ình trên đất. Rủi ro trong trường hợp này thì tớ cũng chưa gặp trên thực tế, nhưng tớ nghĩ chỉ rủi ro trong trường hợp bị dính quy hoạch, phải nhận đền bù, hoặc trường hợp đưa nhau ra tòa khiếu kiện thôi.
Trường hợp này tớ thường làm thế này:

• Nếu chỉ riêng quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo: trong hợp đồng miêu tả cụ thể, và ghi rõ nhận tài sản trên đất làm đảm bảo, nhưng định giá = 0 vì không có giấy tờ sở hữu.
• Nếu QSD đất không đủ đảm bảo: Tùy vào từng trường hợp, có thể áp dụng khái niệm "lợi thế thương mại" của quyền sử dụng đất. Vì rõ ràng, với mảnh đất có nhà trên đất thì lợi thế thương mại sẽ lớn hơn so với mảnh đất không có nhà. 😃. Thực ra cũng chỉ là lách luật thôi, còn tốt nhầt cứ theo qui định mà làm.
• Đối với nhà xưởng mà QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm, theo luật mình không được nhận QSD đất. Việc nhận tài sản trên đất sẽ phải kí 2 hợp đồng: 1 là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (từ vốn vay), hai là hợp đồng thế chấp sau khi tài sản đã hình thành, có công chứng và đăng kí giao dịch đảm bảo, yêu cầu khách hàng làm hoàn công và trích vào sổ đỏ.

Nếu như BĐS có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cộng với giấy phép xây dựng + hoàn công nhưng chưa trích vào sổ thì có nhận công trình trên đất không bạn?

Thường thì với BĐS là nhà ở thì giá trị định giá không quá cao nhưng riêng với các nhà xưởng thì giá trị định giá lại rất lớn. Nếu mình nhận thế chấp nhà xưởng, trong trường hợp rủi ro xảy ra, các chủ nợ của DN đến mỗi thằng vác đi một “mẩu” nhà xưởng thì mình xử lý như thế nào đây? 😃

Thế nên giờ trong HĐTC nên kèm theo câu là: TSBĐ là toàn bộ QSD đất... và công trình xây dựng trên mảnh đất đó, bgom cả các công trình xây dựng trong tương lai.
Theo mình TSBĐ rất qtrong vì nó để NH cầm đằng chuôi, làm tín dụng mình fai cầm chuôi...còn khi đánh giá KH thì k nhìn theo TSBĐ vì nều thế NH khác gì cầm đồ

hoangthaik45h viết:

Nếu như BĐS có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cộng với giấy phép xây dựng + hoàn công nhưng chưa trích vào sổ thì có nhận công trình trên đất không bạn?

Thường thì với BĐS là nhà ở thì giá trị định giá không quá cao nhưng riêng với các nhà xưởng thì giá trị định giá lại rất lớn. Nếu mình nhận thế chấp nhà xưởng, trong trường hợp rủi ro xảy ra, các chủ nợ của DN đến mỗi thằng vác đi một “mẩu” nhà xưởng thì mình xử lý như thế nào đây? 😃

Chắc chắn với bạn là khi Pháp chế đã soan thảo ra hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì sẽ phải có cái mực là "Phần giá trị công trình, diện tích cải tạo, đầu tư xây dựng thêm, các tài sản gắn liền với diện tích đất đã thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo Hợp đồng này".
Giờ bạn hình dung thế này, nếu bạn không đưa phần công trình trên đất vào hợp đồng thế chấp, mặc dù lúc thế chấp chỉ có đất không thôi nhé, sau này khách hàng nó xây nhà lên đất, nó quá hạn, nợ xấu bạn đến mà bán đất nhà khách hàng nhé còn để yên nhà cho nó nhé \m/

Bên mình thì khi định giá tài sản mà có phần tài sản gắn liền với đất có giá trị >70% giá trị tổng tài sản định giá hoặc tài sản trên đất chưa có hoàn công thì sẽ bắt buộc KH phải mua bảo hiểm tài sản trên đất với người thụ hưởng là NH, phí bảo hiểm cũng chẳng đáng bao nhiêu nên KH chẳng có ý kiến gì cả.

hoangthaik45h viết:

Mình làm tín dụng, định giá thì toàn thuê ngoài mình chỉ đi cùng nhưng tình huống này mình nghĩ: Nếu khéo léo thì hỏi những nhà xung quanh, thửa đất của họ số bao nhiêu? từ đó luận ra mảnh đất thế chấp có đúng số thửa như trong sổ đỏ hay không? Nếu vẫn không chắc chắn thì nên qua địa chính địa phương bạn ah. Google xem có thông tin mảnh đất đấy được rao bán không. An toàn nữa thì cho qua Nguyên Thực 😃

Bạn chưa hiểu rõ Nguyên Thực rồi, NT chỉ tư vấn về Hồ sơ thật giả, còn sai hiện trạng thì sẽ " vỡ mồm".

somebody_to_love viết:

Việc hỏi bên địa chính có dễ dàng không bạn? Trước giờ mình cũng chưa làm việc với bên ấy.

Mình có 1 trường hợp này đang phân vân chưa biết cách xử lý thế nào, nhờ mọi người tư vấn giúp:
Mảnh đất trong sổ đỏ của KH chéo chéo, có bị lõm vào 1 góc, tuy nhiên mảnh đất mà KH dẫn mình đi xem là một mảnh đất trống, lại rất vuông, đẹp. Hàng xóm 2 bên đã xây nhà.
Khách hàng giải thích là có thỏa thuận với hàng xóm để 2 bên bù trừ cho nhau để thành 2 mảnh đất đẹp hơn. Nếu hỏi hx thì chắc cũng chả ra được vấn đề vì kiểu gì KH chả dặn trước.

Có cách gì để xác minh đây đúng là đất của KH không nhỉ?

Cái này theo mình không khó. Thứ nhất yêu cầu xin lại Trích lục.
Thứ hai bạn nhờ hàng xóm hỏi số thửa và tờ bản đồ của 2 hàng xóm đó là ra của khách hàng của bạn.

Zeof viết:

Có bạn nào gặp tình huống như thế này...

• Giấy tờ nhà bản gốc đầy đủ => OK.
• Khách dẫn xuống chỉ miếng đất trống nói đất nhà tui.
  Đối chiếu theo giấy tờ thì đúng rồi => OK
  Hỏi loanh quanh hàng xóm họ cũng xác nhận đất của ông ấy => OK.
• Để an tâm chạy lên địa chính, địa chính xác nhận đúng đất của ông này rồi => OK.

Tới đây cũng chắc ăn rồi ha => Về làm tờ trình này nọ, công chứng búa xua cho vay bình thường. 1 năm sau khách không trả được nợ, làm thủ tục phát mãi tài sản => Xuống coi lại miếng đất thấy nó vẫn còn nằm nguyên đó nhưng ... không có lối nào vào cả vì xung quanh đã xây nhà => Đất này muốn ở phải mua trực thăng đáp xuống mới được....! Tình huống này mình chứng kiến mà dở cười dở khóc với anh bạn làm hồ sơ đó.

Còn tình huống khác thì miếng đất nhìn vuông vức, khá đẹp và hoành tráng nhưng ở dưới miếng đất đó 1 phần là ...đường ống cống (trên bản đồ có vẽ đàng hoàng). Mấy bác cũng biết phong thủy thì nhà nào có nước tụ là tốt nhưng nếu mà nước chảy, đặc biệt là nước...cống thì ôi thôi rồi. Định giá chịu khó kéo nó xuống 50% giá thị trường thì họa may bữa sau mới có tóc để giật, chứ ko thì có mà nắm đầu đinh.

Định giá giảm 50% không sợ AO và Khách Hàng đánh giá là Không biết gì về Thẩm định à? Căn cứ nào mà giảm?

Ke_du_ca viết:

Việc nhận tài sản đảm bảo là công trình xây dựng trên đất hiện nay vẫn là cái vướng vì nhà của mình thường là xây dựng không phép, nếu có giấy phép xây dựng thì thường cũng không có hoàn công, không trích vào sổ. Theo đúng qui định, nếu công trình xây dựng mà chưa trích vào sổ thì chưa được coi là có quyền sở hữu, mặc dù trên thực tế nó nằm chình ình trên đất. Rủi ro trong trường hợp này thì tớ cũng chưa gặp trên thực tế, nhưng tớ nghĩ chỉ rủi ro trong trường hợp bị dính quy hoạch, phải nhận đền bù, hoặc trường hợp đưa nhau ra tòa khiếu kiện thôi.
Trường hợp này tớ thường làm thế này:

• Nếu chỉ riêng quyền sử dụng đất đã đủ đảm bảo: trong hợp đồng miêu tả cụ thể, và ghi rõ nhận tài sản trên đất làm đảm bảo, nhưng định giá = 0 vì không có giấy tờ sở hữu.
• Nếu QSD đất không đủ đảm bảo: Tùy vào từng trường hợp, có thể áp dụng khái niệm "lợi thế thương mại" của quyền sử dụng đất. Vì rõ ràng, với mảnh đất có nhà trên đất thì lợi thế thương mại sẽ lớn hơn so với mảnh đất không có nhà. 😃. Thực ra cũng chỉ là lách luật thôi, còn tốt nhầt cứ theo qui định mà làm.
• Đối với nhà xưởng mà QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm, theo luật mình không được nhận QSD đất. Việc nhận tài sản trên đất sẽ phải kí 2 hợp đồng: 1 là hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (từ vốn vay), hai là hợp đồng thế chấp sau khi tài sản đã hình thành, có công chứng và đăng kí giao dịch đảm bảo, yêu cầu khách hàng làm hoàn công và trích vào sổ đỏ.

Rủi ro của định giá tài sản trên đất là khi định giá nhà thì tính theo giá xây dựng nhưng khi phát mại thì nhà đó gần như cho không hoặc giá trị không đáng kể. Chỉ vài năm là cái nhà nếu bán xử lý nợ thì chạy nhanh hơn với mức khấu hao TSBD theo quy định.

Các bạn xử lý thế nào nếu tài sản của Hộ ông A là người vay vốn nhưng trong Sổ hộ khẩu của ông A thì mẹ ông A đã mất nhưng không đính chính trong bìa đỏ và khi đến thẩm định thì chỉ gặp bố ông A bị lãng tai? Làm thế nào ký tài sản cả hộ gia đình? Tài sản nhớ là mang tên Hộ gia đình người vay nhé

---

Còn 1 trường hợp nữa là tài sản mang trên hộ ông B, Ông B là 1 thành viên trong SHK của ông A (Bố đẻ ông B), Ông A đã mất. Theo quy định tài sản này tất cả thành viên hộ gia đình đều ký đó. Cách xử lý thế nào?

theo mình thì trường hợp 1: Phải xem xem khi bà A mất thì cái bìa đỏ đã được lập chưa,nếu lập rồi thì phải xin thêm cái di chúc của bà mẹ(nếu ko có di chúc thì các anh chị em của ông A đều phải đến ký); T/h sổ đỏ lập sau khi bà A mất thì ko cần bà mẹ. Còn ông bố bị lãng tai thì tức là bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, cái này để cho chắc thì nên làm một cái bản cam kết của gia đình ông A (lúc đi ký có kèm bên công chứng) xác nhận về tình trạng của ông A - tránh trường hợp để ông A ký mà khi ra tòa khách hàng lại bảo ông ký khi ko đủ năng lực hành vi và do bên NH lừa ký thì lại phiền. Ngoài ra thì còn cần thêm giấy đăng ký kết hôn của vợ chồng ông A, các con trên 15 tuổi, những người có tên trên sổ hộ khẩu của ông A thời điểm thời điểm khi lập sổ đỏ (kể cả lập sổ đỏ rồi mà sau đó chuyển khẩu vẫn phải đến)đều phải ký vào HĐTC.

Hiện tại các NH tách riêng QHKH vs Định giá để tránh rủi ro đạo đức nghề nghiệp.
Mình làm QHKH nhưng cũng học ké được vài kinh nghiệm :

• Xem trích lục bản đồ, đối chiếu bản gốc, hỏi thêm người dân xung quanh
• Tham khảo giá đất khu vực, tìm hiểu về quy hoạch chung của TP, tính thanh khoản của BĐS.
• Tránh nhận nhà ngõ đâm vào, cạnh nghĩa trang, "tóp hậu" 😃

1. Về nhà trên đất mà chưa có chứng nhận sở hữu (trên GCN) dù đã có giấy phép xây dựng, hoàn công: một số ngân hàng vẫn chấp nhận và cộng cả giá trị của nhà vào tổng giá trị tài sản thế chấp, tuy nhiên gặp một vấn đề là khi đi đăng kí thế chấp tại một số Ủy ban thì họ không chấp nhận việc này, chỉ chấp nhận quyền sử dụng đất (cái mà có trong GCN), đó là lí do tại sao họ yêu cầu Biên bản thỏa thuận giá để check xem tổng giá trị có gồm giá nhà không.
   Ở ngân hàng em thì hoặc là lập hợp đồng thế chấp song phương cái nhà đấy, hoặc là cam kết thế chấp phần diện tích chưa hợp lệ đi kèm với hợp đồng thế chấp công chứng.
2. Còn vấn đề những ai kí trong hợp đồng thế chấp đối với hộ gia đình. Theo e biết thì chưa có quy định rõ ràng liên quan đến thời điểm làm GCN hay thời điểm thế chấp có những ai có mặt trong hộ khẩu, cái này lại tùy theo cơ quan công chứng yêu cầu thế nào thì làm thế thôi 🙂

hoabeo0112 viết:

Các bạn xử lý thế nào nếu tài sản của Hộ ông A là người vay vốn nhưng trong Sổ hộ khẩu của ông A thì mẹ ông A đã mất nhưng không đính chính trong bìa đỏ và khi đến thẩm định thì chỉ gặp bố ông A bị lãng tai? Làm thế nào ký tài sản cả hộ gia đình? Tài sản nhớ là mang tên Hộ gia đình người vay nhé

---

Còn 1 trường hợp nữa là tài sản mang trên hộ ông B, Ông B là 1 thành viên trong SHK của ông A (Bố đẻ ông B), Ông A đã mất. Theo quy định tài sản này tất cả thành viên hộ gia đình đều ký đó. Cách xử lý thế nào?

1. Mẹ ông A đã mất mà không có di chúc thì phần tài sản của mẹ ông A sẽ được chia đều cho những người thừa kế theo Luật Thừa kế, cụ thể là bố ông A, và các con của mẹ ông A (kể cả không có tên trong hộ khẩu).
   Như vậy, khi công chứng thế chấp, nếu làm đúng thì phải có đủ ý kiến của tất cả các người có quyền và nghĩa vụ liên quan, bao gồm: Tất cả các thành viên đủ 15 tuổi trở lên hiện có tên trong sổ hộ khẩu, tất cả các con của mẹ ông A (kể cả không có tên trong sổ hộ khẩu).
   Đối với trường hợp của bố ông A bị lãng tai, sẽ do công chứng viên xác định xem Bố ông A có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm kí kết hay không. Tránh trường hợp rủi ro khi ra Tòa, họ phản pháo nói Bố ông A bị lừa, ép ký.
2. Trường hợp tài sản này cũng tương tự. Tài sản sẽ được xem xét phân chia theo Luật Thừa kế tại thời điểm bố ông B mất. Tất cả những người có quyền và nghĩa vụ liên quan sẽ phải ký hợp đồng công chứng.

Trên thực tế, việc nhận tài sản là đất đứng tên Hộ gia đình mang rất nhiều rủi ro, vì nó bị điều chỉnh chằng chéo giữa nhiều Luật khác nhau, và cũng rất rắc rối khi nhận tài sản. Riêng ở chỗ mình, mình đã không cho anh em nhận tài sản là đất đứng tên Hộ gia đình từ lâu rồi, để tránh các rắc rối và rủi ro. Còn trường hợp muốn nhận, phải yêu cầu khách hàng đi đính chính lại sổ, chuyển từ tài sản Hộ gia đình sang tài sản cá nhân.

Nhưng tại địa bàn tỉnh mình thì đa số bìa đỏ mang tên hộ gia đình và rất ít tài sản mang tên cá nhân.Việc tài sản ghi sử dụng riêng của cá nhân thường các thành phố phát sinh nhiều.

Em cũng có trường hợp như vậy :

KH vay là ông A, nhưng TSBĐ thuộc về chị Ông A

Vấn đềlà : ông A và chị ông A không cùng họ không cùng hộ khẩu, (nhưng có giấy xác nhận anh em ruột của UBND địa phương, theo giải thích của ông A là "Ba của ông A đi lính về rồi đổi họ")

• Nếu nhận TSBĐ như vậy thì gặp rủi ro như thế nào? mong các anh chị đi trước cho ý kiến giúp.

baobaoqaz viết:

Em cũng có trường hợp như vậy :

KH vay là ông A, nhưng TSBĐ thuộc về chị Ông A

Vấn đềlà : ông A và chị ông A không cùng họ không cùng hộ khẩu, (nhưng có giấy xác nhận anh em ruột của UBND địa phương, theo giải thích của ông A là "Ba của ông A đi lính về rồi đổi họ")

• Nếu nhận TSBĐ như vậy thì gặp rủi ro như thế nào? mong các anh chị đi trước cho ý kiến giúp.

Miễn là có xác nhận của chính quyền địa phương thì còn lăn tăn gì nữa hả em? :))

Chuyện mà anh em trong gia đình khác họ nhau là bình thường mà, mấy cái chuyện này anh gặp hoài.

Vả lại khi đã thế chấp cho ngân hàng, thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký GDBĐ rồi thì bà con họ hàng hay là người dưng cũng xử lý như nhau thôi.

các bài viết bổ ích quá, mong các bác share nhiều kinh nghiệm hơn cho ae nghiên cứu

baobaoqaz viết:

Em cũng có trường hợp như vậy :

KH vay là ông A, nhưng TSBĐ thuộc về chị Ông A

Vấn đềlà : ông A và chị ông A không cùng họ không cùng hộ khẩu, (nhưng có giấy xác nhận anh em ruột của UBND địa phương, theo giải thích của ông A là "Ba của ông A đi lính về rồi đổi họ")

• Nếu nhận TSBĐ như vậy thì gặp rủi ro như thế nào? mong các anh chị đi trước cho ý kiến giúp.

Nếu bạn ko xác định đc rõ mối quan hệ thì có thể coi như là bên thứ 3 và giảm tỷ lệ cho vay xuống thôi 😃. Chú ý là ký HĐTC từng lần thôi (Nếu ký khung sau này bên chủ sở hữu tài sản họ bảo chỉ cho vay món này chứ ko cho vay món sau)

bó tay, định giá mà k lấy bản vẽ thì rủi ro quá trời