Công chứng Hợp đồng - Những điều cần biết?

acidamin

Admin
Hiện nay, trong giao dịch dân sự giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức khi thực hiện trên cơ sở Hợp đồng thì việc công chứng hoặc chứng thực còn tùy thuộc vào sự thoả thuận của các chủ thể trong giao dịch. Khi những thỏa thuận trong các giao dịch được công chứng, chứng thực, đương nhiên sẽ làm tăng độ an toàn của các giao dịch dân sự, đồng thời, hạn chế rủi ro có thể xẩy ra. Việc công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng là quy định có tính chất bắt buộc, là nguyên tắc phải thực hiện khi các bên giao kết Hợp đồng nhưng cũng có khi lại không bắt buộc. Việc công chứng, chứng thực hay không công chứng, chứng thực Hợp đồng trong giao dịch dân sự là tùy thuộc vào từng loại Hợp đồng, từng loại giao dịch và phụ thuộc vào ý chí của các bên trong Hợp đồng.

Trong hoạt động của các Ngân hàng cũng vậy, mọi hoạt động, mọi thỏa thuận đều dựa trên nguyên tắc của Hợp đồng, tuy nhiên, không phải Hợp đồng nào cũng bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định. Vậy, những Hợp đồng nào phải công chứng, chứng thực, những Hợp đồng nào không cần công chứng, chứng thực và công chứng, chứng thực hay không công chứng, chứng thực có những phát sinh trên thực tế khi thực hiện như thế nào.

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi xin chia sẻ một số kinh nghiệm về việc công chứng, chứng thực các Hợp đồng trong hoạt động của các Ngân hàng.

Pháp luật quy định

Theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của Hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Trên cơ sở quy định nói trên, chúng ta tạm hiểu những giao dịch nào giữa các bên mà có sự chứng kiến của bên thứ ba (bên thứ ba là cơ quan theo quy định được phép thực hiện) thì giao dịch đó sẽ đảm bảo tính pháp lý và đảm bảo đầy đủ quyền, lợi ích giữa các bên trong giao dịch.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, khi quy định về hình thức trong việc thế chấp tài sản đã nêu (trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Tùy theo từng Hợp đồng và từng quy định của những luật điều chỉnh có liên quan mà Hợp đồng được công chứng, chứng thực).
Hiện nay, theo các quy định của Luật chuyên ngành và quy định của Bộ luật Dân sự 2015, chúng ta có thể và liệt kê được những loại Hợp đồng sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực và việc công chứng, chứng thực phần nào đó đảm bảo tính pháp lý, đảm bảo an toàn cho hoạt động của Ngân hàng khi Ngân hàng nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho các khoản vay của khách hàng.

Một số Hợp đồng nên công chứng chứng thực theo quy định

Có những Hợp đồng theo quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực nhưng cũng có Hợp đồng không nhất thiết phải công chứng, chứng thực.

Sau khi trải qua các vụ án tranh chấp liên quan đến Hợp đồng, chúng tôi xin chia sẻ những Hợp đồng sau đây nên công chứng, chứng thực:

Hợp đồng mua bán nhà ở; Hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá; Hợp đồng tặng cho nhà ở, bất động sản; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng đổi nhà ở; Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở; Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng thế chấp nhà ở; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại; Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp tài sản; Hợp đồng bảo lãnh; Hợp đồng trao đổi tài sản; Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ; Di chúc miệng; Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài; Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất…
Ngoài những Hợp đồng nói trên thì trên thực tế, khi áp dụng chúng tôi luôn dành lời khuyên, hãy công chứng, chứng thực tất cả các loại Hợp đồng mặc dù pháp luật không bắt buộc đặc biệt là các Hợp đồng trong hoạt động Ngân hàng. Việc công chứng, chứng thực trong các Hợp đồng trong hoạt động tại Ngân hàng khi thực hiện, cần lưu ý rằng việc cho vay vốn của các Ngân hàng không đơn giản đó chỉ là quyền của bên cho vay mà còn là trách nhiệm của Ngân hàng đối với sự phát triển nền kinh tế. Điều này được thể hiện ở chức năng thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội của hệ thống Ngân hàng nhằm bảo đảm cho nền kinh tế phát triển và thực hiện mục tiêu giảm nghèo cho các vùng núi, vùng nông thôn, hải đảo và khi thực hiện các Hợp đồng tại những nơi như thế thì việc công chứng hay chứng thực các Hợp đồng thường rất khó khăn và khó thực hiện và để giải quyết vấn đề này, chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp mang tính thực tế.

Thực tế áp dụng và cách thức khắc phục

Có những khách hàng muốn vay và có đủ điều kiện để vay nhưng việc thực hiện trình tự chứng nhận của công chứng tại các Phòng công chứng nhà nước thường khó thực hiện. Hiện nay nhiều địa phương chỉ có một Phòng công chứng nhà nước đặt trụ sở tại khu trung tâm. Do đó, nếu thực hiện theo đúng quy định này sẽ rất khó khăn và thiếu tính khả thi, nhất là đối với khách hàng của các Ngân hàng tại các vùng cao, vùng sâu, vùng xa. Nếu tất cả các Hợp đồng vay vốn (nhất là những trường hợp vốn vay không quá lớn) mà cứ máy móc buộc phải được công chứng nhà nước chứng nhận thì sẽ khó thực hiện.

Vì vậy, chúng ta không nên quá cứng nhắc khi vận dụng quy định này của pháp luật. Theo quan điểm của các nhà chuyên môn sở dĩ pháp luật phải quy định như vậy là nhằm để khắc phục thực tế về công chứng hiện nay. Trong trường hợp này việc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền được coi là tương đương và có giá trị pháp lý như chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền được hiểu là cấp quận/huyện hoặc đơn vị hành chính tương đương. Do đó, đối với với các Hợp đồng đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực đều được coi là Hợp đồng đã tuân thủ các quy định về hình thức, được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý.

Đối với khách hàng của các Ngân hàng vay tại địa phương mà có giá trị số tiền vay không quá lớn, tài sản để bảo đảm cho món vay có nhưng chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp lệ để thực hiện việc chứng nhận tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì Ngân hàng có thể vẫn cho vay nếu số tiền vay không lớn. Tuy nhiên, cần lưu ý, trong những trường hợp cho vay này việc thẩm định tại chỗ giá trị của tài sản do các cán bộ tín dụng trực tiếp và sự xác nhận của chính quyền cơ sở có ý nghĩa quan trọng. Để tránh sự rủi ro trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, khi xác định giá trị tài sản cán bộ làm công tác tín dụng cần chú ý tính khả thi nếu phải phát mại tài sản đã cầm cố, thế chấp để thu hồi nợ. Do vậy, cần xác định tài sản đó có giá trị thực tế là bao nhiêu khi phát mại (chú ý là theo thời giá thị trường tại địa phương nơi cho vay, dự đoán giá trị cho sát hợp theo quy định chung cần phải được cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi quyết định mức cho vay cụ thể). Tài sản đó có khả năng bán được không để từ đó đề xuất và quyết định mức cho vay hợp lý theo đúng quy định. Đây là khâu công tác quan trọng hàng đầu khi thẩm định giá trị thực tế tài sản nhằm bảo đảm an toàn số tiền đã cho vay.

Về hình thức: Sau khi thẩm định thực tế tài sản cần ghi nhận cụ thể các cam kết của bên vay trong Hợp đồng chính hoặc trong Phụ lục hợp đồng, trong giấy cam đoan. Cùng với các cam kết này thì cán bộ tín dụng phải yêu cầu người vay xin xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã/phường nơi người vay cư trú. Đây là khâu công việc có tính chất bắt buộc. Một mặt, xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã/phường nơi người vay cư trú là để xác định đúng nơi cư trú của người vay (tránh tình trạng nhà đất chỉ là mượn để lừa đảo các tổ chức tín dụng); mặt khác đây cũng chính là cơ sở để xác định thực trạng pháp lý của tài sản khi đã được thế chấp vay vốn. Thông qua việc xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã/phường còn là hình thức giám sát tài sản đã được dùng làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực thi hành và việc công chứng, chứng thực các Hợp đồng đặc biệt là các Hợp đồng trong hoạt động của các Ngân hàng luôn được pháp luật khuyến khích thực hiện và đó cũng là cách mà hệ thống pháp luật của nhà nước ta bảo vệ tiền và tài sản của nhà nước.

Trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các Luật chuyên ngành, khi quy định về hình thức của các Hợp đồng trong các giao dịch tại Ngân hàng, chúng tôi xin đưa ra một số đề xuất và giải pháp mang tính thực tế cho hoạt động của các Ngân hàng hiện nay khi công chứng, chứng thực các Hợp đồng:
- Thứ nhất: Hãy tiến hành công chứng, chứng thực tất cả các Hợp đồng (kể cả những Hợp đồng không bắt buộc công chứng, chứng thực) và đăng ký giao dịch dảm bảo giữa Ngân hàng và khách hàng có quan hệ tín dụng để đảm bảo quyền của Ngân hàng trong các tranh chấp phát sinh (nếu có).

- Thứ hai: Cán bộ tín dụng Ngân hàng phải luôn nhớ rằng, việc kiểm tra sau cho vay, đặc biệt là kiểm tra sự biến động của tài sản bảo đảm đã được khách hàng thế chấp tại Ngân hàng luôn mang tính quyết định vì thực tế đã chứng minh rất nhiều trường hợp tài sản của khách hàng đang được thế chấp tại Ngân hàng nhưng khách hàng đã dịch chuyển và đem thế chấp tại Ngân hàng khác và việc thế chấp tại Ngân hàng khác lại được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm nên khi xảy ra tranh chấp, nếu xét về bản chất pháp lý, những tài sản nào đã được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ được ưu tiên xử lý.

- Thứ ba: Cán bộ tín dụng lưu ý, sau khi thẩm định thực tế tài sản, cán bộ tín dụng cần ghi nhận cụ thể các cam kết của bên vay trong Hợp đồng chính hoặc trong Phụ lục hợp đồng, trong giấy cam đoan. Cùng với các cam kết này thì cán bộ tín dụng phải yêu cầu người vay xin xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã/phường nơi người vay cư trú. Đây là khâu công việc có tính chất bắt buộc vì việc xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã/phường nơi người vay cư trú là để xác định đúng nơi cư trú của người vay (tránh tình trạng nhà đất chỉ là mượn để lừa đảo Ngân hàng).

Sưu tầm
 
Top