Ủy quyền xử lý tài sản đảm bảo

[phamdinhtrong]

Mình có tham vấn ở một số văn phòng luật và bên tòa án, họ có cách giải quyết thế này rất hay.
Đại khái khi doanh nghiệp có dấu hiệu lâm vào tình trạng khó khăn, nguy cơ khởi kiện lên đến 90% hoặc cao hơn thì một số ngân hàng có áp dụng việc ký biên bản thỏa thuận, văn bản ủy quyền xử lý tài sản để tiết kiệm thời gian xử lý.
Cụ thể là cho bên đảm bảo ký vào hai thứ giấy tờ:
1. Biên bản thỏa thuận: Trong đó có ghi rõ về việc thỏa thuận bàn giao cho ngân hàng bán tài sản cụ thể về những điểm như giá, thời gian, cách thức bán, xử lý tiền thu về...
2. Văn bản ủy quyền cho ngân hàng: Có hai điểm chính
- Ủy quyền không hủy ngang cho ngân hàng toàn quyền xử lý, thuê bên thứ ba định giá, bán... đại khái là toàn quyền thực hiện các bước để bán tài sản thế chấp
- Ủy quyền không hủy ngang cho ngân hàng đại diện bên thế chấp làm các thủ tục chuyển nhượng ký vào các văn bản chuyển nhượng sang tên cho ngườ mua
Và cái văn bản ủy quyền này phải được công chứng :|


Sau đó khi muốn bán tài sản, Ngân hàng chỉ việc đem 2 cái giấy này, bộ hồ sơ thế chấp qua trung tâm đấu giá là có thể bán được

Tất nhiên, một số ngân hàng trong hợp đồng thế chấp đã có đủ nội dung của biên bản thỏa thuận có thể không cần. Nhưng bên tư vấn mình hỏi thì bảo đưa vào cho chắc, không thừa. Quả này chịu luôn.
Ưu điểm của cách này là xử lý tài sản rất nhanh, không phải qua toàn án xử này nọ, nếu nhanh thì chỉ mất vài tuần sẽ hoàn thiện các thủ tục định giá, thuê đấu giá, và chuyển nhượng tài sản.


Nhưng vấn đề là mình chưa thấy ai làm cả, hay ít nhất chỗ mình chưa ai làm. Buồn ơi là rầu ( Trong khi bên tư vấn khẳng định việc này không trái pháp luật và hoàn toàn có thể làm được)

Mình muốn hỏi các bạn là đã ai làm cách này chưa, có thể chia sẻ cách làm cụ thể không.
Cần làm sự củng cố lòng tin của anh em.

 

[MITTAIWAN]

Một trường hợp Văn phòng công chứng gửi Techcombank !

http://www.diendancongchung.com/tin-tuc-moi/195

Trích công văn vủa Văn phòng công chứng Nguyễn Tú gửi TCB

Kính gửi: Ban Pháp chế Ngân hàng Techcombank

Thực hiện Hợp đồng hợp tác giữa VPCC và TCB, thời gian qua VPCCNT đã triển khai việc công chứng hợp đồng thế chấp cho một số đơn vị trực thuộc TCB. Trong quá trình hợp tác, VPCCNT thấy TCB là một trong những ngân hàng có quy trình và chuẩn mực giao kết hợp đồng rất chặt chẽ và có tính pháp chế rất cao. Để đồng thuận hơn trong việc xác định cơ sở pháp lý cho những hợp đồng, giao dịch bảo đảm mà TCB ký với các khách hàng của mình tại các tổ chức hành nghề công chứng, chúng tôi xin trao đổi với các đồng nghiệp một số ý kiến xung quanh Hợp đồng ủy quyền giữa bên ủy quyền là bên thế chấp (chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất) và bên được ủy quyền là TCB với nội dung TCB được toàn quyền thay mặt và nhân danh bên thế chấp thực hiện việc bán tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ. Hợp đồng ủy quyền này được ký công chứng đồng thời với Hợp đồng thế chấp và là một trong những điều kiện bắt buộc cho việc giải ngân.
Trước hết, chúng ta cần quan tâm đến địa vị pháp lý của TCB với tư cách là một chủ thể trong Hợp đồng ủy quyền nêu trên. Theo quy định tại Điều 139, Bộ luật Dân sự năm 2005 thì "Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện" (khoản 1); "Quan hệ đại diện được xác lập theo pháp luật hoặc theo ủy quyền" (khoản 3); "Người đại diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 143 của Bộ luật này"; khoản 2 Điều 143: "Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập". Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 589 BLDS có quy định hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi "Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích, hoặc là đã chết". Như vậy, với những quy định trên đây có thể hiểu bên được ủy quyền chỉ có thể là người - là cá nhân chứ không thể là pháp nhân được. TCB là một pháp nhân nên chỉ có năng lực pháp luật dân sự chứ không có năng lực hành vi dân sự, do đó TCB không thể là "người đại diện" cho bên thế chấp được. Theo khoản 3 Điều 86 BLDS, "người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền của pháp nhân nhân danh pháp nhân trong giao dịch dân sự", điều đó cho thấy việc "nhân danh" trong quan hệ đại diện theo ủy quyền giữa TCB và bên thế chấp không ổn chút nào. Nếu TCB nhận ủy quyền của bên thế chấp thì các công việc được ủy quyền chỉ có thể được thực hiện thông qua hành vi của người đại diện của TCB, nghĩa là người đại diện của TCB nhân danh TCB chứ không thể nhân danh bên thế chấp, điều đó là không hợp logic và trái với các quy định của BLDS về đại diện theo ủy quyền.
Cho đến thời điểm này, các tổ chức tín dụng vẫn phải căn cứ vào các nguyên tắc và phương thức xử lý tài sản bảo đảm bảo được quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 26/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, trong đó đặc biệt đề cao "sự thoả thuận của các bên". Theo nguyên tắc này, tổ chức tín dụng có quyền chọn ra nhiều cách thức xử lý tài sản để thu hồi nợ sao cho hiệu quả nhất miễn là được bên thế chấp đồng ý và được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp. Điều đó có nghĩa là, tổ chức tín dụng không cần phải có ủy quyền của bên thế chấp mới bán được tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp bên thế chấp, bên vay vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với tổ chức tín dụng. Theo quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì "trong trường hợp phải xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà việc thế chấp, bảo lãnh các loại tài sản này đã được đăng ký thì chậm nhất là mười lăm (15) ngày trước khi tiến hành việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh, bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh phải thực hiện đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh đó". Để đảm bảo khách quan, vô tư trong việc xử lý tài sản thế chấp, đồng thời đảm bảo cho việc đối trừ quyền lợi và nghĩa vụ của bên thế chấp sau khi xử lý tài sản, các tổ chức tín dụng vẫn sử dụng hình thức bán đấu giá tài sản. Trước đây, việc đấu giá được khởi sự từ việc tổ chức tín dụng ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá, còn theo quy định hiện hành thì việc bán đấu giá được thực hiện theo hợp đồng bán đấu giá tài sản được ký kết giữa người có quyền xử lý tài sản theo thoả thuận trong hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hoặc theo quy định của pháp luật với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Nếu TCB yêu cầu bên thế chấp lập trước hợp đồng ủy quyền để dễ dàng hơn trong việc xử lý tài sản, vô hình chung tự TCB đã thừa nhận:
+ TCB không đủ "sức mạnh" thực hiện quyền xử lý tài sản theo thoả thuận được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp;
+ Tại thời điểm hoàn tất việc ký công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm, bên thế chấp vẫn có quyền định đoạt đối với tài sản mà họ đã thế chấp cho TCB. Như vậy, những người thừa kế, người giám hộ của chủ sở hữu tài sản thế chấp vẫn có quyền can thiệp vào tiến trình xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy định tại khoản 4 Điều 589 của BLDS.
Trên đây là một số điều chúng tôi còn băn khoăn trong quá trình hợp tác cung cấp dịch vụ công chứng cho TCB, trong khi chờ đợi tham khảo ý kiến tại cơ quan chuyên môn của Bộ Tư pháp, chúng tôi gửi tới các đồng nghiệp những ý kiến này để chúng ta cùng chia sẻ và tháo gỡ.

NGUYỄN THANH TÚ
Trưởng VPCC Nguyễn Tú