niemkhuccuoi
Verified Banker
[FONT=&] Kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc nêu ở phần II-1[/FONT][FONT=&].[/FONT]
[FONT=&] Việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được thực hiện từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay. Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành trong tương lai có một tên gọi khác là tài sản hình thành từ vốn vay. Tên gọi này hàm chứa nội dung là mục đích vay vốn chỉ để phục vụ cho việc hình thành tài sản và đây là một điểm khác biệt so với qui định tại BLDS năm 2005. Nghị định 165 và Nghị định 178 đã được thực hiện từ năm 1999 cho đến khi có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản đã hiện hữu. Qua một quá trình kiểm nghiệm trong thực tiễn cho thấy chế định về tài sản hình thành từ vốn vay tại Nghị định 165 và Nghị định 178 là đúng đắn và đã đi vào cuộc sống. Điều này có những nguyên nhân như sau:[/FONT]
[FONT=&] Nghị định này đáp ứng được nguyên tắc đặt ra đối với giao dịch bảo đảm là việc xử lý tài sản thế chấp phải đảm bảo thu hồi được nợ. Nghị định 178 đã đặt ra các điều kiện khắt khe như sau:[/FONT]
[FONT=&]Khách hàng vay vốn phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể:[/FONT]
[FONT=&]- Khác hàng vay phải có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.[/FONT]
[FONT=&]- Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của dự án.[/FONT]
[FONT=&]TSHTTTL được xác định cụ thể. Đất mà trên đó tài sản BĐS sẽ hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[/FONT][FONT=&]:[/FONT]
[FONT=&]- Quyền sở hữu, giá trị, số lượng của tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định được và tài sản đó phải giao dịch được.[/FONT]
[FONT=&]- Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo qui định của pháp luật.[/FONT]
[FONT=&]- Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng.[/FONT]
[FONT=&]Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến TSHTTTL và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được qui định chặt chẽ. Ví dụ, ở Pháp các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS Pháp). Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy đủ quyền xây dựng công trình đó theo qui định của pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp)
[/FONT]
[FONT=&] Việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được thực hiện từ khi có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay. Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành trong tương lai có một tên gọi khác là tài sản hình thành từ vốn vay. Tên gọi này hàm chứa nội dung là mục đích vay vốn chỉ để phục vụ cho việc hình thành tài sản và đây là một điểm khác biệt so với qui định tại BLDS năm 2005. Nghị định 165 và Nghị định 178 đã được thực hiện từ năm 1999 cho đến khi có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản đã hiện hữu. Qua một quá trình kiểm nghiệm trong thực tiễn cho thấy chế định về tài sản hình thành từ vốn vay tại Nghị định 165 và Nghị định 178 là đúng đắn và đã đi vào cuộc sống. Điều này có những nguyên nhân như sau:[/FONT]
[FONT=&] Nghị định này đáp ứng được nguyên tắc đặt ra đối với giao dịch bảo đảm là việc xử lý tài sản thế chấp phải đảm bảo thu hồi được nợ. Nghị định 178 đã đặt ra các điều kiện khắt khe như sau:[/FONT]
[FONT=&]Khách hàng vay vốn phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể:[/FONT]
[FONT=&]- Khác hàng vay phải có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.[/FONT]
[FONT=&]- Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu bằng 50% vốn đầu tư của dự án.[/FONT]
[FONT=&]TSHTTTL được xác định cụ thể. Đất mà trên đó tài sản BĐS sẽ hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[/FONT][FONT=&]:[/FONT]
[FONT=&]- Quyền sở hữu, giá trị, số lượng của tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định được và tài sản đó phải giao dịch được.[/FONT]
[FONT=&]- Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo qui định của pháp luật.[/FONT]
[FONT=&]- Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng.[/FONT]
[FONT=&]Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến TSHTTTL và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được qui định chặt chẽ. Ví dụ, ở Pháp các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 BLDS Pháp). Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy đủ quyền xây dựng công trình đó theo qui định của pháp luật (Điều 2133 BLDS Pháp)
[/FONT]
(hết)
