Hỏi về thủ tục nhận thế chấp TS hình thành trong tương lai theo TT 01/2014

toan0991

Verified Banker
Tình hình là em có một khách hàng muốn vay tiêu dùng 400tr và tài sản thế chấp là căn hộ chung cư (có hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, hóa đơn với chủ đầu tư).....tuy nhiên chưa ra sổ hồng.
Theo thông tư 01/2014 mới ra quy định về cách thức thế chấp và đăng ký GDĐB đối với đối tượng này nhưng em cũng chưa hình dung được là khi mình đi thế chấp cần những j và cách công chứng thế nào....Pro nào có kinh nghiêm trong vấn đề này giúp em với ạ!
Cảm ơn mọi người nhiều....
 
Theo đúng nội dung Thông tư nếu khách hàng ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư thì thuộc diện được thế chấp rồi. Tuy nhiên, do đây là vấn đề mới và cũng khá "loằng ngoằng" về pháp lý của các bên tham gia nên các phòng công chứng không phải đều hưởng ứng Thông tư. Mình nghĩ chỉ cần tìm được phòng công chứng đồng ý công chứng hợp đồng thế chấp là có thể ok.
 
bạn đọc kỹ thông tư sẽ rõ, quan trọng là đủ hồ sơ yêu cầu như trong thông tư và có cam kết giữa chủ đầu tư và bạn về việc chung cư đó chưa được đem thế chấp ở đâu thì văn phòng đăng ký chắc sẽ lam việc thôi.
 
E xem văn bản hướng dẫn bên ngân hàng m ấy, có các quyết định nhận tài sản bảo đảm trong danh mục dự án được chấp nhận r tư vấn cho khách hàng
 
Các câu hỏi, trả lời có liên quan đến việc thế chấp TSHTTTL theo Thông tư 01

THÔNG TƯ 01


1/ Thông tư 01 hướng dẫn về việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của dự án xây dựng khu đô thị, Tài sản hình thanh trong tương lai được định nghĩa: Tài sản hình thanh trong tương lai là các loại như sau: Tài sản sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhưng chưa có giấy tờ bàn giao căn hộ, biệt thự liền kề và Tài sản hình thành trong tương lai phát sinh từ hợp đồng mua bán đã có giấy tờ bàn giao căn hộ, biệt thự liền kề.

2/ Theo Thông tư 01 chỉ áp dụng để thực hiện việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để sử dụng vào mục đích mua chính tài sản đó hoặc mua tài sản là căn hộ, biệt thự liềnkề từ các dự án bất động sản, không được áp dụng để thế chấp vay cho mục đích khác ( Nếu muốn sử dụng để thế chấp vay cho mục đích khác sẽ được thực hiện theo Thông tư 08- Quyền phát sinh từ hợp đồng).

3/ Lưu ý 03 điều kiện để thế chấp TS HTTTL:

a/ Đã có thiết kế kĩ thuật; đã xây dựng xong móng; Đã có hợp đồng mua bán hoặc đã có biên bản bàn giao cho người mua nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b/ Không bị kê biên thi hành án, không bị thu hồi.

c/ Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( đối với nhà thương mại ) hoặc giao đất ( đối với nhà ở xã hội).

4/ Một số lưu ý về Thông tư 01:

- Lưu ý điều 7 liên quan đến hồ sơ thế chấp;

- Lưu ý các quyền mà các TCTD được yêu cầu.

5/ Các câu hỏi phát sinh theo Thông tư 01:

a/ Các tổ chức, cá nhân đã mua nhà bằng vốn tự có 100% có được dùng tài sản hình thanh trong tương lai để thế chấp vay cho mục đích khác mà các điều kiện khác áp dụng theo Thông tư 01 có được không?

Trả lời: Không được.

b/ Theo Thông tư 01 thì giá trị tài sản hình thành trong tương lai được xác định dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán => như vậy, nếu thời điểm cho vay mà giá trị thực tế ( giá thị trường ) cao hơn giá trong hợp đồng mua bán trước đó thì xác định theo giá nào?

Trả lời: Giá trong hợp đồng chỉ là giá làm cơ sở tham khảo, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận tăng, giảm theo giá thị trường.

c/ Nếu khách hàng dung một tài sản là tài sản hình thanh trong tương lai để thế chấp nhiều lần tại các phòng công chứng khác nhau thì có biện pháp nào quản lí hay không?

Trả lời: Có thể ngăn chặn được vì sắp tới, Bộ tư pháp, bộ tài nguyên môi trường sẽ liên kết với nhau để thực hiện ngăn chặn những trường hợp này. Tuy nhiên 02 Bộ này cũng khuyến cáo các TCTD khi kí hợp đồng thế chấp và đăng kí giao dịch bảo đảm thì phải ghi rõ số Hợp đồng mua bán, số căn hộ, số tầng, diện tích, tên dự án, chủ đầu tư.

d/ Nếu chủ đầu tư bán căn hộ đã dung dự án thế chấp để vay vốn ngân hàng, như vậy khi khách hàng mua căn hộ này tiếp tục đi thế chấp ngân hàng nữa => thế chấp 02 lần cùng 01 tài sản?

Trả lời: Trước khi kí hợp đồng mua bán cho người mua và trước khi người mua thế chấp để vay vốn, thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm các thủ tục thay đổi thế chấp với các cơ quan có thẩm quyền ( rút bớt một phần tài sản).

e/ Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng không ghi rõ số tầng, số lượng căn hộ cụ thể, diện tích…thì việc thay đổi đăng kí thế chấp ( rút bớt tài sản thế chấp để bán cho người mua) thì kiểm soát thế nào?

Trả lời: Trong thời gian tới, Bộ tài nguyên, Bộ Tư pháp, Bộ xây dựng sẽ có văn bản hướng dẫn bắt buộc chủ đầu tư khi đăng kí thế chấp phải đăng kí chi tiết.

f/ Làm thế nào để biết được tài sản HTTTL mà khách hàng mang đến thế chấp ngân hàng đã bị kê biên, thu hồi?

Trả lời: Cán bộ ngân hàng phải có trách nhiệm xác minh việc này. Trong trường hợp không xác minh được ( phải có bằng chứng là không xác minh đươc ) thì đưa ra công chứng để công chứng và công chứng sẽ chịu trách nhiệm về việc này.

g/ Trường hợp ngân hàng có nhiều khách hàng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để mua nhà cùng một dự án thì hồ sơ Pháp lí nộp tại phòng công chứng thì có thể nộp 01 một được không hay mỗi lần thế chấp thì phải nộp một bộ?

Trả lời: được, với điều kiện làm cùng một phòng công chứng.

h/ Nếu chủ đầu tư đã thế chấp vay dự án thì có bắt buộc chủ đầu tư khi bán phải đăng kí thế chấp rút bớt tài sản không?

Trả lời: Nếu thực hiện theo Thông tư 01 thì bắt buộc. Trường hợp khác phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp dự án trước đó.Sắp tới Bộ xây dựng sẽ ra quy định khi Chủ dự án bán thì phải báo cao cho sở xây dựng nơi dự án triển khai xem đã đủ điều kiện bán hay chưa ( tránh tình trạng bán nhà trên giấy).
 

Tin tuyển dụng mới nhất

Thống kê MXH

Tổng số chủ đề
34,574
Số bình luận
528,077
Tổng số thành viên
351,225
Thành viên mới nhất
Miss Peaches Me
Back
Bên trên